日常生活

朱大鳴:房價上漲預期的郁金香幻想

更新時間:2018-03-19 12:32:41 來源:qugla.com 編輯:本站編輯 已被瀏覽 查看評論
張家界旅游網(wǎng) 公眾微信號 人們對于泡沫的印象,是各種各樣的,17世紀的荷蘭郁金香泡沫,以及21世紀初的互聯(lián)網(wǎng)股票泡沫,還有日本式的房市和股市泡沫,都成為投資者們談虎色變的噩夢。最近,由于一線城市的房價過高,引起了一些泡沫崩盤的猜測。和任何投資品一樣,決定房價的市場性因素主要是供求關系以及在此之上的投資收益率。
  現(xiàn)在房地產(chǎn)價格上漲的預期很強烈,居民投資意愿更強烈。作為投資品,房地產(chǎn)的當前價格在很大程度上體現(xiàn)了預期的變化。
  中國人民銀行19日發(fā)布的2010年第三季度全國銀行家、城鎮(zhèn)儲戶、企業(yè)調查問卷顯示,63.9%銀行家認為下季度貨幣政策將保持現(xiàn)狀,銀行家信心指數(shù)創(chuàng)2006年二季度以來新高。居民房價上漲預期大幅上升,但購房意愿沒有明顯變化。居民儲蓄、消費意愿略有下降,投資意愿有所上升。
  對當前房價水平,三季度有72.2%的居民認為“過高,難以接受”,較上季略降0.3個百分點,但仍高于去年同期7個百分點。對未來房價,三季度有36.6%的居民持上漲預期,比上季大幅上升7.2個百分點,但仍低于去年同期水平4.9個百分點。雖然房價上漲預期增強,但城鎮(zhèn)居民購房意愿沒有出現(xiàn)大幅上升。未來3個月意欲購房的居民占比為15.6%,與上季基本持平,低于去年同期水平1.5個百分點。
  有一個明顯的現(xiàn)象,就是在我國,由于投資渠道很窄,在股市吃盡苦頭后的資本,顯然將房地產(chǎn)市場視為最佳的投資場所,一提起投資,就想到炒房與炒地皮。因此,要想管理好房價上漲預期,在近期刺激投資和政府今后日常的投資項目中,只要是有盈利、可賺錢的項目,盡可能讓位于民間投資。這樣,才能將資本的宣泄口,有房地產(chǎn)這條蓄洪池轉為更多的行洪區(qū)。避免負利率下,投資的充當會影響經(jīng)濟正常運行。
  銀行家們大多希望投機房產(chǎn),這是因為,高收益和低風險為他們的提供了非??陀^的利潤。商業(yè)銀行的貸款之所以大量向房地產(chǎn)業(yè)集中,就在于房地產(chǎn)業(yè)的高預期收益。商業(yè)銀行自身所擁有的房地產(chǎn)價值提高,使得銀行愿意持有更多的房地產(chǎn)作為主要形式的資產(chǎn)。同時,以房地產(chǎn)為抵押貸款的抵押市價的上漲,使得銀行現(xiàn)有貸款組合中的損失風險下降,這樣就增加了銀行向房地產(chǎn)貸款的激勵。事實上,在中國,銀行更愿意將錢貸給開發(fā)商,貸給購房者,數(shù)量大而且獲利豐厚。因此,明的堵死了房企融資之路,但是,暗地各種渠道都在輸血,甚至很多企業(yè)搞實體產(chǎn)業(yè)都是幌子和平臺,貸來的款項都成了炒房炒地皮的資本金。
  而持幣代購者的購房預期上升,是基于這些年教訓所得出的“理性選擇”。每到購房者入場之際,很多人勸說購房者要“理性”,結果這樣的“理性”使得很多購房者一再踏空,每年都在追著房價跑。幾年前能夠買到一套房子的錢,現(xiàn)在只能買到一個廚房?;谶@些血的教訓,持幣代購者能不“恐慌性入市”嗎?
  所以,有不少購房踏空者跟我說,這些年吃了不虧,都說房價有泡沫,但是,老百姓應當關注的是現(xiàn)實的收益,不能因為這些爭論,耽誤了自己的事情。我覺得他們說得很實在。按著國際標準,房市真的存在泡沫,目前在一線城市,月供收入比為:北京99%,上海93%,深圳71%,杭州103%。國際上的標準線是35%,這些城市已經(jīng)遠遠超出了。但是,你要明白,這些城市都是國之大都市,購房者不僅僅是當?shù)厝?。不能拿當?shù)厝说氖杖肱c房價比,如果你非要拿那些比,得出的結論不符合實際,也不具備買房的參考意義。經(jīng)過多年的教訓,現(xiàn)在很多人終于明白了這些道理。不要總想著郁金香泡沫,南海泡沫和日本泡沫,那是全國性的泡沫,不能簡單的類比。只有客觀起來,你才能得出符合市場的結論。所以,我們覺得,央行的這份報告,對于居民的房價預期,應當說是符合現(xiàn)實的,這也是很多人經(jīng)過多年血的教訓,得出來的結果。
  沒有穩(wěn)定的房價,你要讓居民預期穩(wěn)定起來,那是不可能的。目前城市化率不過45%,離65%的線還很遠,開發(fā)需求和購房需求很大,更何況,現(xiàn)在全國甚至全世界的財富都想到上海和北京這樣的大城市里升值呢?
 ..   (據(jù)朱大鳴—新浪博客))
(朱大鳴:中國資深財經(jīng)評論人,企業(yè)家) 張家界旅游網(wǎng)

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