“房產(chǎn)稅”漸行漸近對樓市影響幾何

　　關(guān)于房產(chǎn)稅的預(yù)期正逐漸明朗。5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》，明確將“逐步推進房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財稅體制改革重點內(nèi)容之一。
發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，本是此次樓市調(diào)控的重要內(nèi)容。對住房持有環(huán)節(jié)征稅，將對住宅市場產(chǎn)生深遠影響。業(yè)內(nèi)人士認為，房產(chǎn)稅對樓市短期利空明顯，但長期則有助于抑制市場泡沫、促進穩(wěn)定健康。但另一方面，不能讓房產(chǎn)稅承受過高的期待。房地產(chǎn)調(diào)控必須要打“組合拳”，確保抑制投機，增加供應(yīng)，加快保障性住房建設(shè)等各項措施“多管齊下”，使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟、民生問題的關(guān)系回歸于健康良性。

　　調(diào)控“房產(chǎn)稅預(yù)期”日益明確
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。在我國，它并非一個新的稅種，有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來已久。在今年以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅的預(yù)期逐漸強化，被視為抑制房價快速上漲的重要手段之一。
與往年有所不同，最近這一輪房價飆升的最主要原因是：在流動性相對過剩的背景下，大量投資投機性需求涌入樓市，造成部分城市房價短期內(nèi)迅速抬升。其結(jié)果是：一方面，大量有居住需求的人望房興嘆、無力購買；另一方面，不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。
此外，在幾個一線城市，隨著土地資源瓶頸的日漸凸現(xiàn)和市場活躍程度的提高，近年來的二手房交易量已經(jīng)逐漸接近甚至超過一手新房。上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建認為，一些城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展重點由一級市場轉(zhuǎn)向二級市場演變，對房地產(chǎn)由開發(fā)單一環(huán)節(jié)征稅，逐步轉(zhuǎn)向開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有多環(huán)節(jié)征稅是大勢所趨。
在此輪樓市調(diào)控中，“房產(chǎn)稅改革”的政策“路線圖”清晰可見：1月7日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求“加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”。今年4月，財政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列為其2010年工作要點之一。
4月17日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。直至此次，國務(wù)院通知再次明確“逐步推進房產(chǎn)稅改革”。雖然目前房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對象、稅率等尚未公布，但市場的預(yù)期正逐步明朗化。

　　短期利空. 長期利好
上海市政府新聞發(fā)言人5月28日表示：目前正在抓緊制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，按照中央政府調(diào)控原則，上海細則將更加嚴(yán)格，打擊投機性炒房。
中國指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，4月以來，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達50%-80%；選擇延遲購房或暫時觀望的購房者超過60%，廣州、天津等地甚至超過80%；且大多數(shù)購房者預(yù)期房價將下跌。但上述調(diào)查同時顯示，購房的剛性需求依然存在，如果房價回調(diào)至合理心理價位，大多數(shù)購房者還是會選擇出手置業(yè)。
凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒說：“不管稅率是多少、征稅對象是哪些，房產(chǎn)稅一旦開征，短期內(nèi)對市場無疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會對成本和收益進行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會被迫拋售房源，這將增加市場供應(yīng)，并給價格帶來更大的下行壓力。”
而從另一個角度說，房產(chǎn)稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價格泡沫，使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來，促進樓市長遠平穩(wěn)健康發(fā)展。“從長期看，房產(chǎn)稅對樓市是利好?！壁w煒說。
房產(chǎn)稅的長遠利好還在于：它不止是著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控，更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。財政部財科所副所長白景明認為，目前我國的房產(chǎn)稅條例是暫時性的框架，房產(chǎn)稅改革是一個漸進的過程，下一步改革一方面是根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展變化完善房產(chǎn)稅稅制；另一方面，要隨著財稅制度改革的深化不斷健全房產(chǎn)稅稅制，并針對收入分配變化格局調(diào)整房產(chǎn)稅體制。

　　“一稅”無以除“百弊”　樓市調(diào)控需打好“組合拳”
近期各方對房產(chǎn)稅高度關(guān)注，反映了市場對樓市調(diào)控的更多期待。目前，房產(chǎn)稅預(yù)期已然明朗，相關(guān)措施的出臺也為期不遠，此輪樓市調(diào)控將新添一政策利器。
但不少業(yè)內(nèi)人士指出，目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴(yán)峻，根本性的問題尚未解決，不能指望房產(chǎn)稅一出，樓市“百弊”便自然化解。樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好“組合拳”，并著力推進保障性住房建設(shè)、供應(yīng)，從而真正終結(jié)房價近年來連續(xù)暴漲、社會資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問題。
其一，要與“調(diào)供應(yīng)”形成合力。隨著近期“房產(chǎn)稅之劍”的高懸不下，一些處在觀望中的開發(fā)商紛紛推遲開盤時間，其中部分已達到開盤條件甚至申領(lǐng)了預(yù)售證的樓盤，也不見有房源推出，這說明需要進一步加強市場監(jiān)管和打擊捂盤惜售的力度，增加樓市實際供應(yīng)；同時，要在加大土地供應(yīng)的同時，督促房企開工，增加預(yù)期供應(yīng)量。
其二，要和“調(diào)銀根”密切配合。各大銀行近期發(fā)布壓力測試報告顯示，銀行能夠承受房價下跌的范圍在20%-40%之間。目前市場對房價合理回調(diào)的預(yù)期正在強化，此時面向投機投資者的信貸渠道必須嚴(yán)卡，防止過量資金流入樓市。
其三，要大力推進保障性住房建設(shè)。對于大量中低收入者來說，即使目前的房價下跌兩三成，仍然超出他們的承受范圍。他們的住房需求必須由保障性住房、政策性住房解決。2010年保障性住房的計劃土地供應(yīng)遠超往年。目前必須要嚴(yán)格確保保障房計劃“落地”、開工，加快供應(yīng)。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟還認為，一系列樓市調(diào)控措施的目的不僅是要遏制房價快速增長，還要將房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的關(guān)系理順，使之回歸健康、理性的發(fā)展軌道。因此，在改革房產(chǎn)稅等措施之外，還應(yīng)著力加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育新的經(jīng)濟增長點，逐步解決地方對“土地財政”的過度依賴。
同時，居民手中的錢往哪里去，怎樣促進群眾的財產(chǎn)性收入穩(wěn)步增長，也是一個緊迫的課題。