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潘石屹:中國房價將量價齊跌

更新時間:2018-03-19 12:33:35 來源:qugla.com 編輯:本站編輯 已被瀏覽 查看評論
張家界旅游網(wǎng) 公眾微信號 前幾天我曾說過,在未來一年內(nèi)中國住房市場的價格和成交量都會下跌,這一說法引來了許多朋友、媒體記者和股票分析員的追問。今天我把對這一問題的思考與分析寫下來與大家一起探討。
  一、中央的政策強調(diào)要加大保障性住房的建設。盡管這項政策幾年前就已提出,但對執(zhí)行的規(guī)定上沒有像今年這樣具體和嚴厲,如每個城市要完成“雙50%”:即給保障性住房的供地不能少于50%;當年開工面積不能少于50%。如果這項政策持續(xù)實施下來,中國住房市場的格局將會發(fā)生根本的變化,人們將不再僅僅依靠商品房來解決住房問題,而會有相當一部分人,30%甚至更多的人轉(zhuǎn)向依靠政府的幫助,通過保障性住房來解決自己的住房問題。也有人質(zhì)疑地方政府建保障房的積極性和財力等,但我們看到“國十條”中加上了問責制,這是幾年來對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控從來沒有過的,表明了政府對這項政策執(zhí)行的決心。
  二、銀監(jiān)會出臺了“三個辦法一個指引”,即對開發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應商,加劇了開發(fā)商資金的緊張,把開發(fā)商手里原來的活錢變成了死錢,尤其對那些毛利率不高、銷售建設過程慢、過去有過拖欠施工單位和材料供應商款項的開發(fā)商影響會更大。我們看到這項政策已經(jīng)出臺,可能馬上就會開始實施。
  三、針對住建部出臺的對預售收入監(jiān)管的辦法,各城市的細則和具體政策都在相繼出臺。這是大家不太關(guān)注的一項政策,但這對開發(fā)商運行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運行資金中有超過50%來自預售收入,對預售收入的監(jiān)管、分階段放款,也是把開發(fā)商的活錢變成了死錢。
  四、清理閑置土地。幾年來政府一直強調(diào)清理閑置土地,但幾乎沒有進展。每一塊土地背后都有極其龐雜的經(jīng)濟關(guān)系、社會關(guān)系,常常是官司債務纏身。今年媒體公布了1400多宗閑置土地的名單,之后國土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單。至于土地管理部門是不是在媒體的壓力下公布的,不得而知,但公布這個名單就等于國土部門給自己下了任務,這2800宗閑置土地的處理結(jié)果無論如何要對社會有一個交代。有媒體報道說,這些閑置土地有80%要無償收回,我個人認為不太可能,閑置土地的清理絕非國土部門一個部門能完成的,有句俗話說“殺雞給猴看”、“殺一儆百”,哪怕有8%、10%的閑置土地收回,對市場都會造成很大的震撼。對其余的閑置土地都會形成很大的壓力,促進這些土地的開發(fā),結(jié)果就是增加市場上住房的供應量。
  以上這四方面的政策,預計在四季度都可能實施,造成的影響是兩方面的:一是增加了市場上住房的供應量。真正影響市場價格的力量是供求關(guān)系,供應量的增加直接影響市場價格;二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開發(fā)商降價的前提是企業(yè)資金緊張,沒有錢了,企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導致降價的因素壓力都大。
  還有就是今年上半年房地產(chǎn)投資增加達38.1%,達到歷史最高水平,開工量加大也會增加住房的供應量。
  受這些因素的影響,未來一年住房價格有很大下跌的壓力。市場上總是買漲不買跌的,在房價下降的過程中成交量自然會減少,這是房地產(chǎn)市場不變的規(guī)律。
  有朋友問,最近兩周杭州和深圳的住房市場在恢復,價格和成交量都在上升,這是不是又一輪房價上漲的先兆?我認為,這兩個城市比較特殊,不能反映全國的情況。全國來看,GDP的增長、就業(yè)壓力、地方的財政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問題都壓在房地產(chǎn)一個行業(yè)上,這些壓力超出了這個行業(yè)承受的極限,這一點可以從很多指標中體現(xiàn)出來,如租金回報率很低,地價比房價貴等等。
  許多人追問我,住房價格會下跌多少百分比?希望我具體回答。我不是神仙,無法回答。在香港分析員會上,又有人追問我這個問題,我說可能會回到2009年初的水平。他們問是2010年初的水平吧?我說,我估計是2009年初的水平,因為許多指標不支持這么高的住房價格。會場上一片嘩然。
  這僅僅是我個人的一些思考,與大家一起分享。當然,市場是不確定的,房地產(chǎn)市場是不確定的,中國的房地產(chǎn)市場更是不確定的。我們會繼續(xù)緊密觀察和判斷這個市場。
..................... (稿件源自潘石屹——騰訊博客) 張家界旅游網(wǎng)

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