我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場需要關(guān)注的幾個問題

　　一、防止在遏制投機(jī)投資性購房需求時也抑制了自住改善性住房需求。
　　房地產(chǎn)調(diào)控的目的是限制不合理的投資投機(jī)購房需求，保護(hù)自住性需求和改善性住房需求。然而，隨著調(diào)控政策的深入，特別是央行連續(xù)六次提高存款準(zhǔn)備金率和多次加息后，銀行普遍提高了首套住房首付比例，個別地方甚至對普通身份首套購房者的貸款遲遲不能兌現(xiàn)。同時，房貸也逐步取消了利率打折優(yōu)惠。中央政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)全年要實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，首付和利息的雙雙提高極大抬升了首套自住者和改善性需求的購房門檻。這將對房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

　　二、既要狠抓保障性安居工程建設(shè)計劃的落實(shí)，也要建立健全商品房供應(yīng)體系的建設(shè)。
　　國家的“十二五”規(guī)劃已明確要健全雙軌制的住房供應(yīng)體系。今年以來國家各方面的資源和政策都在大力支持保障房建設(shè)，包括土地供應(yīng)、建設(shè)貸款、資本金比例、平臺融資渠道等。但在實(shí)施中也看到落實(shí)保障性安居工程的任務(wù)仍然較艱巨，加上目前商品住宅供應(yīng)用地完成計劃不理想，使一些地方政府的財政收入面臨較大壓力，也增加了大量保障房建設(shè)落實(shí)的不確定性，需要各級政府高度關(guān)注。
　　此外，由于金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險防范，不少中小企業(yè)已通過民間借貸、網(wǎng)絡(luò)借貸來解決其資金問題，但隨著政府調(diào)控的深入，其金融風(fēng)險也不能忽視。

　　三、防止商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)發(fā)展的盲目性。
　　最近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要動向是為避開政策對商品住宅開發(fā)的現(xiàn)實(shí)沖擊，轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)，實(shí)行產(chǎn)品定位和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型。由于這些業(yè)態(tài)本身也存在循序漸進(jìn)發(fā)展，總體容量有限，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和布局需要調(diào)整，人才、資金和管理要求更高以及投資回報周期長等問題，因此企業(yè)盲目上馬、產(chǎn)品一窩蜂開發(fā)、市場惡性競爭等情況很可能即刻面臨。所以加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃、引導(dǎo)顯得特別重要和迫切。

　　四、部分重點(diǎn)城市住宅庫存上升，市場供求發(fā)生變化。
　　根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的監(jiān)測，北京、上海、天津、深圳、杭州、廈門、重慶、成都等城市在二季度住房市場都表現(xiàn)為供過于求。截至6月末，北京等25個重點(diǎn)城市市場累計存量達(dá)13177萬平方米，環(huán)比增加19%，同比增長24%。這表明房地產(chǎn)市場商品住宅庫存逐漸提高并形成超量積壓和蔓延。這種情況雖然對壓低房價起著積極推動的作用，但也會造成資金流出現(xiàn)斷層、企業(yè)還貸風(fēng)險加大、地方政府稅收大幅減少的后果。
　?。ňW(wǎng)易博客--李戰(zhàn)軍：上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長）