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商業(yè)地產(chǎn)的“價值論”和“關系學”

更新時間:2018-03-19 12:37:10 來源：qugla.com 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評論
張家界旅游網(wǎng) 公眾微信號 我們所經(jīng)歷或看到的商業(yè)地產(chǎn)項目，覆蓋全國的一、二線城市，甚至三、四線城市，無論成功和失敗的，無一不是圍繞“價值”和“關系”來做文章。
　　與住宅價值相比，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價值主要由一次性銷售的利潤價值、持有資產(chǎn)租金收入所產(chǎn)生的價值、流通性價值、資源性或帶動性溢價增值、品牌效應價值所組成。住宅價值除了一次性銷售的利潤價值較明顯以外，因為住宅用途的局限性，持有的回報價值相對不高，加上國內(nèi)的房地產(chǎn)三級市場發(fā)展欠發(fā)達，流通性價值很難體現(xiàn)。同時，縱觀歷次國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀政策，無論是傾斜政策還是調(diào)控政策，當市場波動性較強的時候，商業(yè)地產(chǎn)的“剛性價值”得以體現(xiàn)，價值波動較小。據(jù)觀察，張家界建材市場、人民路步行街運用定位和招商，開發(fā)商轉(zhuǎn)移所有權(quán)獲取一次性銷售的利潤價值，業(yè)主出租獲取穩(wěn)定的租金回報，經(jīng)營者通過經(jīng)營或者轉(zhuǎn)讓賺取利潤，同時因為市場的排他性和商圈土地的稀缺性，使得該類市場商鋪的價值空間得以放大，周邊物業(yè)商業(yè)價值隨之提升。至于品牌效應價值，我們看看大連萬達，其十余年所運用的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)模式將海外20億私募基金收入囊下，同時引領“沃爾瑪”、“肯德基”等國際商業(yè)零售巨頭在中國的各大城市攻城拔寨，創(chuàng)造了無數(shù)的“地產(chǎn)神話”。商業(yè)地產(chǎn)最直觀的表現(xiàn)形式是“鋪”，如何實現(xiàn)“鋪”的保值和增值，筆者認為，在認同一次性銷售的利潤價值、持有資產(chǎn)租金收入所產(chǎn)生的價值、流通性價值、資源性或帶動性溢價增值的基礎上，如何有效經(jīng)營，包括在二、三級市場上的開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓等，實現(xiàn)“共營”，最終達到“共贏”。
　　住宅地產(chǎn)的開發(fā)是滿足購房者的居住，使得“居者有其屋”。所以開發(fā)商與購房者的關系只體現(xiàn)純粹的買賣關系，這就是業(yè)內(nèi)所說的“一元論”。但是在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，必須考慮人流、商流、錢流、利潤流的綜合因素，來調(diào)和消費者、經(jīng)營商家、投資者、運營商、開發(fā)商之間的利益博弈，這就是相對于住宅地產(chǎn)的“多元論”。這是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最大的瓶頸，也是開發(fā)商和運營商最頭痛的問題。
　　其實，調(diào)和經(jīng)營商家、投資者、運營商、開發(fā)商之間的關系，最重要的是解決“鋪”的保值功能的實現(xiàn)和增值空間的放大。如果不能解決，那么在利益博弈的過程中間，損失了任何一方，那么該項目的命運將岌岌可危。例如，經(jīng)營商家無利可圖，投資者得不到租金回報，運營商和開發(fā)商的物業(yè)空置較高，難以銷售和出租，變成最大的“房東”。再如，開發(fā)商售價過高，投資者期望值較高，租金昂貴，經(jīng)營商家成本高，無利可圖，物業(yè)空置較高，難以銷售和出租，同樣變成最大的“房東”。前者是投資者得不到租金回報，散失“鋪”的保值功能；后者因為“鋪”的售價過高，增值空間透支。前者是經(jīng)營商家因為不交租金，擠兌了租金收入價值，使得回報得不到體現(xiàn)，在博弈中與運營商和開發(fā)商關系惡化。后者是開發(fā)商獲取了較高的一次性銷售的利潤價值，擠兌增值空間，轉(zhuǎn)嫁給投資者，投資者透支租金收入價值，轉(zhuǎn)嫁給運營商，再轉(zhuǎn)嫁給經(jīng)營商家。如此反復，周而復始，形成惡性循環(huán)。
　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價值需要發(fā)現(xiàn)和挖掘，經(jīng)營商家、投資者、運營商、開發(fā)商之間的關系需要理解和溝通，更需要一種心態(tài)。只有這樣，商業(yè)地產(chǎn)的前景才越來越光明，越來越廣闊。
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