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保障房如何變局樓市改善民生?

更新時間:2018-03-19 12:27:12 來源:qugla.com 編輯:本站編輯 已被瀏覽 查看評論
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一直以來,中央加大保障性住房的投資力度,一方面是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用,防止景氣度大幅下滑;另一方面,分流商品房市場需求,抑制房價反彈。9000億保障房資金是否能夠變局樓市、改善民生?
2011年全國保障房建設(shè)目標(biāo)為1000萬套,對民眾而言,這無疑是個利好消息。如今2011年幾乎走過了一半,在這半年中,保障房建設(shè)又發(fā)生了怎樣的變化?保障房的建設(shè)對市場是否帶來了一定的影響?

開發(fā)商:蜂擁轉(zhuǎn)向信托融資 保障房房產(chǎn)信托激增
銀行貸款、股市融資紛紛碰壁,面臨宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)厲執(zhí)行,房地產(chǎn)企業(yè)大批涌向信托渠道。據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計,2011年1-4月共發(fā)行222款房地產(chǎn)類集合信托產(chǎn)品,發(fā)行規(guī)模達722.11億,與去年同期相比,發(fā)行數(shù)量增長66.92%,發(fā)行規(guī)模增幅達115.26%。而值得注意的是,以保障性住房的面目出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品激增。
據(jù)統(tǒng)計,今年前4個月,各信托公司共發(fā)行了15款投向保障房建設(shè)的房地產(chǎn)信托,規(guī)模達到35.9億元人民幣,而去年全年保障房項目僅22款。一季度保障房信托產(chǎn)品的平均期限為1.81年,平均收益率為9.32%,雖略低于房地產(chǎn)信托平均水平,但高于全部信托產(chǎn)品的平均收益率0.5個百分點。
“保障性住房的收益率僅5%左右,而信托產(chǎn)品為何能提供高達9%的預(yù)期收益?”針對近期市場上相繼出現(xiàn)高收益的保障性住房產(chǎn)品,不少投資者疑惑信托產(chǎn)品的收益率水平。“打包出售是保障性住房信托產(chǎn)品盈利的主要模式,而這些項目中主要盈利部分還是在于商品房和商業(yè)地產(chǎn)方面。”有關(guān)業(yè)內(nèi)分析人士表示,目前信托市場上,幾乎沒有一款產(chǎn)品是完全針對保障性住房的,保障性住房的低收益水平使得信托資金缺乏進入的動力。但是相當(dāng)多的項目通過捆綁保障性住房獲得了穩(wěn)定和收益兩方面的賣點。

中介:已出現(xiàn)保障房用地轉(zhuǎn)讓. “借殼”開發(fā)仍具風(fēng)險
在日常生活中,我們偶爾會在手機里接收到類似保障房用地的轉(zhuǎn)讓信息,這樣的信息并非第一次在市場出現(xiàn)。錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝介紹,今年3月,就有土地中介主動問他是否有意購買保障性住宅用地。
此前,上海的保障房大多由上海國資系統(tǒng)下屬的企業(yè)開發(fā)。4月份,一些國有房地產(chǎn)企業(yè)代表表示,參與保障房建設(shè)面臨利潤低、周期長、資金壓力大等困境。一家房地產(chǎn)公司的參會者稱:“我們從事保障房建設(shè)也是三年前剛剛起步,盡管目前有幾個項目,但難度很大。有個項目2009年就與政府簽訂了協(xié)議,但因種種原因最近才啟動。”
一位業(yè)內(nèi)人士表示,由于保障房有穩(wěn)定的銷售價格和收益率,對民營企業(yè)來說,投資的保障系數(shù)較高,所以其開發(fā)意愿可能比國企要高。
專家認(rèn)為,出現(xiàn)保障房項目轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象,主要原因是保障房項目對開發(fā)商的資質(zhì)和資金背景有嚴(yán)格要求,很多民營企業(yè)達不到,于是只有通過轉(zhuǎn)讓,從國有企業(yè)那里獲取開發(fā)資質(zhì)。
不過,這種“借殼”開發(fā)的方式并非沒有風(fēng)險。上海市規(guī)劃和國土資源局信訪部門的工作人員說,目前各區(qū)政府對保障房用地管理非常嚴(yán)格,尤其是項目轉(zhuǎn)讓審批卡得非常嚴(yán)。

專家:繼續(xù)加強保障房體系建設(shè)
“在物價回調(diào)之前,政策緊縮基調(diào)預(yù)計會延續(xù),但緊縮的力度與節(jié)奏將出現(xiàn)微調(diào)空間”,國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松表示:房產(chǎn)市場一季末已現(xiàn)調(diào)整,但地方保障房可能要到下半年才會大規(guī)模開工,這或令二季度成為全年經(jīng)濟階段性低點。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房保障處處長孫健說,當(dāng)前確實存在保障房基礎(chǔ)設(shè)施配套較為滯后的問題。???、三亞等地的部分保障房由于排水、排污、商場、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善,影響入住率,導(dǎo)致廉租房、經(jīng)濟適用房入住率較低。...
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說,一方面城中心拆遷成本高,另一方面,地方政府對好地段的土地出讓收益寄予“厚望”,所以很多保障房通常都建在相對偏遠的地方,配套設(shè)施規(guī)劃不銜接,應(yīng)盡量縮短配套完善的時間。朱中一還表示,保障房建設(shè)這一重大的民心工程,在建設(shè)“大提速”的背景下,不僅要看指標(biāo)完成情況,也要看房屋“品質(zhì)”,不能因為“打折扣”而損害了保障房的本來面目。

國土部:不落實保障房用地相應(yīng)扣減“計劃指標(biāo)”
據(jù)中國之聲《新聞和報紙摘要》報道,國土資源部在公開《關(guān)于下達〈2011年全國土地利用計劃〉的通知》中明確提出:“凡是沒有落實保障性住房建設(shè)用地計劃指標(biāo)安排要求的,將相應(yīng)扣減所在?。▍^(qū)、市)的計劃指標(biāo)。”
2011年全國土地利用計劃顯示,新增建設(shè)用地計劃安排量比去年(2010年)略有增加,國家只預(yù)留國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目計劃指標(biāo),其余計劃指標(biāo)全部下達地方。
國土資源部要求各地優(yōu)先安排民生建設(shè)用地,對保障性安居工程用地、農(nóng)村建設(shè)用地實施計劃指標(biāo)單列,嚴(yán)禁向高能耗、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)供地。
同時國務(wù)院2011年5月28日發(fā)表《關(guān)于2011年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》,文件表示將繼續(xù)深化住房保障體系建設(shè)等改革。
反思:為什么保障房建設(shè)不給力
近期,許多地方被曝存在保障房“被騙購”“被團購”“被倒賣牟利”等分配亂象。業(yè)內(nèi)人士及專家指出,保障房分配亟待“治亂”,公正、公平地切分“蛋糕”,不僅關(guān)系千家萬戶“住有所居”夢想的實現(xiàn),更考驗政府的公信力及社會管理能力。
審計署2010年底公布的數(shù)據(jù)顯示,在重點調(diào)查的32個城市中,有18個城市向2132戶不符合條件的家庭分配了廉租房。一方面是不符合條件的“擠入”保障房;另一方面卻出現(xiàn)保障房分配后閑置和轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售的情況。
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,截至5月底,上海動遷房開工50%以上,經(jīng)適房項目約完成25%的開工計劃。截至5月下旬,江蘇?。矗等f套保障房任務(wù)總體開工率約為30%。截至4月底,重慶已開工20.4萬套,占年度保障性住房建設(shè)總量的41%,屬開工率較高城市;浙江省18.5萬套保障房任務(wù)目前已開工建設(shè)6.16萬套,完成年度目標(biāo)任務(wù)的33.2%。另外,北京新開工建設(shè)、收購保障性住房20萬套以及深圳開工建設(shè)7.3萬套保障性住房的計劃,目前執(zhí)行情況并不樂觀。
短短的幾個月時間里,是誰動了9000億保障房資金的奶酪?保障房如何變局樓市、改善民生?這都是對民生工程下企業(yè)責(zé)任的一種審視及考驗。
保障房究竟該保障誰?這個問題本來應(yīng)該很清晰。但為什么在現(xiàn)實中竟屢屢“好經(jīng)被念歪”?尤其是,當(dāng)下還出現(xiàn)了一種保障房被一些地方和企事業(yè)單位當(dāng)成“福利盛宴”的趨勢。
  無論從立項、建設(shè)還是到銷售,保障性住房建設(shè)的問題不斷,利益驅(qū)動是違規(guī)操作的主因,監(jiān)管不給力則為其提供了巨大的空間。因此,保障房既要重視建設(shè),也要關(guān)注分配;既要通過各種方式“擴容”,也要始終恪守其“社會保障”的公共屬性。

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