安居才能樂(lè)業(yè)。對(duì)任何國(guó)家來(lái)說(shuō)，有效解決國(guó)民特別是低收入群體的居住問(wèn)題都是一個(gè)重大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和政治問(wèn)題。20世紀(jì)以來(lái)許多國(guó)家都承認(rèn)僅靠市場(chǎng)解決不了低收入家庭的住房問(wèn)題。為滿(mǎn)足低收入者的基本居住需求，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，各國(guó)先后建立住房保障制度。住房保障制度與經(jīng)濟(jì)體制和社會(huì)保障制度緊密相關(guān)，各國(guó)的住房保障模式、住房保障水平各具特色，但在住房保障的起源、政府擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任、法律體系的構(gòu)建、住房保障政策的演變等方面，大多數(shù)國(guó)家卻都具有相似性。
大規(guī)模公共住房建設(shè)起源于住房短缺
英國(guó)：英國(guó)是工業(yè)化最早的國(guó)家，也是最早建立住房保障制度的國(guó)家之一。19世紀(jì)80年代，為應(yīng)對(duì)工業(yè)化、城市化引起的城市住房問(wèn)題，英國(guó)開(kāi)始興建政府公寓，以?xún)?yōu)惠的價(jià)格出租給農(nóng)民。20世紀(jì)40年代至60年代初，為解決第二次世界大戰(zhàn)造成的“房荒”，英國(guó)政府大量興建福利性公寓，以解決大量無(wú)房戶(hù)的需要。
美國(guó)：20世紀(jì)30年代的經(jīng)濟(jì)危機(jī)使美國(guó)大量的抵押房產(chǎn)遭受剝奪，貧民窟問(wèn)題日益嚴(yán)重，直到60年代二戰(zhàn)后住房短缺現(xiàn)象依舊存在，這一時(shí)期由政府出資的公共住房建設(shè)計(jì)劃在擴(kuò)大住房供給方面發(fā)揮了積極的作用。
新加坡：新加坡獲得獨(dú)立后，住宅問(wèn)題嚴(yán)重，有近半數(shù)的人口生活在環(huán)境惡劣的貧民窟中，1960年新加坡政府成立了建屋發(fā)展局，實(shí)施了一系列的五年建房計(jì)劃，最終成為東南亞地區(qū)解決住宅問(wèn)題的典范。
與這些國(guó)家類(lèi)似，德國(guó)、法國(guó)、荷蘭、奧地利和日本等國(guó)家的住宅保障制度也都是起源于住宅短缺問(wèn)題。這些國(guó)家無(wú)一例外都將“滿(mǎn)足城市居民的基本居住需求，保障居民的基本生活需要”作為建立住宅保障制度的出發(fā)點(diǎn)，在住房短缺時(shí)建設(shè)大量的公共住房。
中央和地方政府共同承擔(dān)責(zé)任
住房保障是政府責(zé)任，各國(guó)住房保障制度的最大特點(diǎn)在于政府干預(yù)的普遍性。盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家主要依賴(lài)市場(chǎng)配置住房資源，但政府在住房保障制度中起了決定性的作用。盡管各個(gè)國(guó)家和地區(qū)在公共住房運(yùn)營(yíng)過(guò)程中政府的參與模式不同，但各國(guó)中央政府和地方政府都設(shè)立了相關(guān)部門(mén)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)住房保障體系的構(gòu)建和實(shí)施。
值得一提的是，許多國(guó)家在中央政府層面都有專(zhuān)門(mén)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)籌集公共住房建設(shè)資金，為公共住房建設(shè)主體提供無(wú)息或低息貸款。如美國(guó)的聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì)、英國(guó)的住房金融公司、日本的住宅金融公庫(kù)等。這些政策性住房金融機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源包括政府財(cái)政直接撥款、吸收銀團(tuán)貸款、發(fā)行債券等，或通過(guò)證券化吸引大量的社會(huì)資金投入。
注重完善住房保障立法
各個(gè)國(guó)家在住房保障制度的完善過(guò)程中，均非常重視住房保障制度的立法工作，通過(guò)制定相對(duì)完整的住房法律、法規(guī)，引導(dǎo)和規(guī)范各個(gè)主體的行為。
美國(guó)：美國(guó)國(guó)會(huì)1949年就通過(guò)了《全國(guó)可支付住房法》，此后又先后通過(guò)了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住房法》、《住房與社區(qū)發(fā)展法》等相關(guān)法律。
英國(guó)：英國(guó)19世紀(jì)80年代就制定并頒布了《住宅法》。
加拿大：加拿大政府先后頒布并執(zhí)行了1936年的《住房所有權(quán)法案》，1938年的《國(guó)家住房法案》，1944年、1954年、1964年的《國(guó)家住房法案修正案》。
新加坡：新加坡政府自上世紀(jì)60年代公布并實(shí)施《新加坡建屋與發(fā)展令》，頒布相關(guān)條例，如《建屋局法》、《特別物產(chǎn)法》等。
住房保障政策演變過(guò)程相似
在保障方式方面：當(dāng)住房短缺為主要矛盾時(shí)，多數(shù)國(guó)家在金融和住房供應(yīng)上實(shí)行大規(guī)模國(guó)家干預(yù)，政府直接投資或補(bǔ)貼建設(shè)公共住房；當(dāng)全國(guó)性住房短缺緩解以后，住房保障方式傾向?qū)Φ褪杖爰彝?shí)行貨幣化補(bǔ)貼，以提高其住房支付能力，從而可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房困難。從美國(guó)的公共住房、政策性金融體系到住房選擇優(yōu)惠券計(jì)劃，從加拿大的公共住房、社會(huì)住房到私有租賃住房計(jì)劃，從瑞典的住房津貼和補(bǔ)助計(jì)劃到新加坡的組屋計(jì)劃等，均可以看出住房保障政策由“磚頭補(bǔ)貼”為主向“人頭補(bǔ)貼”為主的演變過(guò)程。
在保障標(biāo)準(zhǔn)方面：各國(guó)公共住房建設(shè)都有嚴(yán)格的限制標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)政府財(cái)力，從最低水平保起。例如，新加坡在20世紀(jì)60年代的10年中，多數(shù)組屋類(lèi)型為單居室小房型，70年代后才逐步提高標(biāo)準(zhǔn)。日本公共住房的平均面積1968年為37.8平方米，2008年為50.8平方米。
其他國(guó)家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示
為實(shí)現(xiàn)“住有所居”，“十二五”時(shí)期我國(guó)將大規(guī)模建設(shè)保障性住房，規(guī)劃到“十二五”期末城鎮(zhèn)居民住房保障的比例將達(dá)到20%左右。如何很好地完成3600萬(wàn)套的保障性住房任務(wù)，是擺在各級(jí)政府面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。其他國(guó)家在住房保障方面發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可為我們提供有益的啟示：
第一，各級(jí)政府是實(shí)施住房保障的責(zé)任主體。保障公民的基本居住條件，是政府職能的基本體現(xiàn)。“十二五”時(shí)期我國(guó)要逐步建立穩(wěn)定的住房保障投入機(jī)制，以政府為主導(dǎo)，加大各級(jí)財(cái)政資金、住房公積金貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。
第二，采用靈活的住房保障方式。房改20年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民居住水平有了較大幅度提高，普遍性住房短缺已基本解決，住房問(wèn)題主要表現(xiàn)為區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾。這種現(xiàn)實(shí)及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，決定了我國(guó)住房保障模式不同于任何國(guó)家住房保障政策的演變歷程，在保障方式方面更適合采取“磚頭補(bǔ)貼”和“人頭補(bǔ)貼”相結(jié)合的靈活方式。具體而言，在大中城市集中建設(shè)一定數(shù)量的公共住房，是解決這些地區(qū)低收入居民住房短缺矛盾的重要手段，也是住房保障服務(wù)于城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的需要。而在住房矛盾并不突出的中小城市、人口流出地區(qū)，則宜采用“人頭補(bǔ)貼”，充分利用市場(chǎng)及社會(huì)力量改善低收入家庭的住房困難。
第三，合理確定住房保障標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)人均收入尚未達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，住房保障要堅(jiān)持低標(biāo)準(zhǔn)原則，防止高標(biāo)準(zhǔn)福利化傾向。目前只有廉租房不超過(guò)50平方米、經(jīng)濟(jì)適用房不超過(guò)60平方米、公租房以40平方米為主的粗略規(guī)定，還需要根據(jù)家庭規(guī)模設(shè)計(jì)基本住房標(biāo)準(zhǔn)，作為我國(guó)的最低居住標(biāo)準(zhǔn)。
第四，完善住房保障法律法規(guī)?！笆濉睍r(shí)期，我國(guó)要在繼續(xù)完善現(xiàn)有的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房等基本住房保障領(lǐng)域的法律法規(guī)和管理辦法的基礎(chǔ)上，加快《住房保障法》、《住宅法》的研究和制訂工作。
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