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租房市場政府職能不容忽視

更新時間:2018-03-19 12:34:55 來源:qugla.com 編輯:本站編輯 已被瀏覽 查看評論
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  目前,對于房地產(chǎn)市場的政策信號:房價不落,調(diào)控不止,市場各方似乎總對后續(xù)宏觀政策走向抱有一定的僥幸態(tài)度,有部分人在觀望著,看政府宏觀調(diào)控政策在面臨整體經(jīng)濟(jì)下滑的時候是否會松緊交替,有始無終。
在這個政策觀望期之中,大家能看到住房銷售市場成交量幾乎降到冰點,但價格卻是依然堅挺。在最近一段時間,則不斷傳出房價未降而房租大漲的消息,更被有的觀點解讀為這輪房產(chǎn)調(diào)控的副產(chǎn)品。甚至有人認(rèn)為政府的調(diào)控會將稅收最終轉(zhuǎn)嫁于房產(chǎn)的最終消費(fèi)者上,最終增加了居民的負(fù)擔(dān),降低了居民的效用。
  房地產(chǎn)市場上,政府調(diào)控的政策措施,不僅僅包括家庭住房的買賣交易,在房屋出租市場上,政府可以發(fā)揮更為重要的作用,從而對整個房地產(chǎn)調(diào)控起到一個非常重要的補(bǔ)充作用。住房特有的兼具投資品和消費(fèi)品二重屬性的特質(zhì),決定了政策調(diào)控也必須從這兩重屬性上著手。目前已經(jīng)出臺的一系列地產(chǎn)調(diào)控措施,不管是政策預(yù)期目標(biāo),還是實際中工具的執(zhí)行效果,都是針對投機(jī)性住房需求的“定向”精確打擊。但是,在這個調(diào)控的過程中,政策制定者的最主要擔(dān)心則是“城門失火,殃及池魚”,原本是抑制投資性住房需求的“板子”,最終卻落在了住房的消費(fèi)品屬性上面。
  由此可知,對住房消費(fèi)品屬性的保護(hù),離不開政府對于房屋出租的有效規(guī)范和管制。參考其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗,筆者認(rèn)為,在房屋出租市場上,政府可以從以下幾個方面著手管理:
  首先,政府不應(yīng)用行政手段去限制租金水平,但應(yīng)規(guī)范房屋出租市場的租賃行為。政府直接干預(yù)租金水平,只會扭曲相對價格,加劇市場的無效性。比如美國紐約市,對租金有著嚴(yán)格的政策管制,結(jié)果造成了盡管租金水平相當(dāng)?shù)土?,“聽起來很美”,但是租客往往面對的是有價無市、一房難求的尷尬局面。我們一方面可以學(xué)習(xí)新加坡和我國香港的經(jīng)驗,對特殊的居民群體推出類似于“公屋”的廉租房,另一方面則無須對市場租金情況進(jìn)行直接干預(yù),只須對租房市場的運(yùn)行規(guī)則通過立法或者行政規(guī)章的手段進(jìn)行規(guī)范即可。與西方國家相比,我國房屋出租市場,針對租客的保護(hù)較少,在房屋租賃市場上,相對于房東,租客往往處于劣勢。為此,可以考慮通過法律和行政手段,將房屋出租的各方權(quán)利義務(wù)明確下來。這樣,政府在屬于自身的領(lǐng)域(廉租房建設(shè))履行了提供公共物品的義務(wù),而在房屋私人租賃市場上則嚴(yán)守規(guī)則制定者的角色。這樣,市場參與的各個主體能建立較為長期穩(wěn)固的理性預(yù)期,也能使得房屋租賃市場發(fā)展得更為成熟健康。一個穩(wěn)定的房屋租賃市場,會有效緩解房屋買賣市場上的剛性需求壓力,能更為有效地配合政府對于房地產(chǎn)市場的價格調(diào)控。
  其次,在房屋租賃市場,政府需要進(jìn)一步完善服務(wù)職能。如何運(yùn)用稅收、轉(zhuǎn)移支付等多種政策工具和手段,更好地提供以服務(wù)型為主的公共產(chǎn)品,是我國政府未來一個階段將面臨的主要挑戰(zhàn)之一。具體而言,政府服務(wù)能力的高下,就體現(xiàn)在政策微觀層面的執(zhí)行力之上。比如,這次被視為房地產(chǎn)調(diào)控終極手段的物業(yè)稅,或有物業(yè)稅之實的房產(chǎn)稅,一度惹起輿論熱議。主要的反對意見就在于執(zhí)行起來,太過繁瑣,技術(shù)操作層面上難度太高。但是,借鑒其他國家地區(qū)的經(jīng)驗來看,其實并無特別的執(zhí)行困難。只要政府具有相應(yīng)的政策工具掌控力,完全可以實行差別化、人性化的政策手段:一方面,可以對空置住房征收累進(jìn)的閑置稅(如我國臺灣地區(qū)),一方面可以對學(xué)生或者某類特定群體免征物業(yè)稅(如英國),若政策能在微觀層面上收放自如,便能最大限度地避免某些負(fù)面效應(yīng)。
  在我國面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背下,傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長模式和收入分配模式面臨極大挑戰(zhàn),政府的選擇,首先在于明確自身的角色與定位,“有所為,有所不為”;在此基點上更進(jìn)一步提高政策執(zhí)行力,如此,相關(guān)調(diào)控政策才能在這個日益復(fù)雜的環(huán)境中得到有效貫徹執(zhí)行,并收到預(yù)期效果。
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