“商改住”是樓市調(diào)控的“強(qiáng)心劑”？還是“搖頭丸”？

　　在嚴(yán)厲的政策打擊下，尤其是限購(gòu)政策的襲擊，北京樓市逐漸降溫，但是游離在“限購(gòu)”風(fēng)暴之外的“商住兩用項(xiàng)目”開(kāi)始備受追捧：房企把一些空置的商業(yè)用房經(jīng)過(guò)施工改造，變成一些商品房來(lái)進(jìn)行出售。這一現(xiàn)象引起了社會(huì)上熱議，“商改住”到底能不能作為商品住房？“商改住”過(guò)程中可能遇到哪些問(wèn)題？

“商改住”魅力彰顯
　　雖然一輪一輪的調(diào)控壓得樓市喘不過(guò)氣來(lái)，但是依舊沒(méi)有改變市場(chǎng)上的需求，人們對(duì)住房的熱情仍沒(méi)有降溫，而當(dāng)前住房尤其是市中心住房供應(yīng)的稀缺，仍是當(dāng)前樓市面臨的一大難題。把一些空置的商業(yè)用房改建成商品住房，不僅可以緩解住房供不應(yīng)求的局面，減輕商品房的壓力，而且把這些由于經(jīng)營(yíng)不善等空置下來(lái)的商業(yè)用房進(jìn)行一次“變性”手術(shù)，減少了企業(yè)的損失，也使資源進(jìn)行了二次利用。
　　價(jià)格優(yōu)勢(shì)又成為房地產(chǎn)的另一大亮點(diǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般規(guī)律，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格通常要比住宅高出1.5倍到2倍，但是由于北京近幾年住宅價(jià)格一路“水漲船高”，多數(shù)地區(qū)商用房?jī)r(jià)格與住宅基本持平，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了商用房與住宅價(jià)格形成倒掛的現(xiàn)象，因此一些盈利較小甚至虧損的商業(yè)用地比那些高端或市中心的房?jī)r(jià)就相對(duì)便宜，很多人不在乎樓盤(pán)是商業(yè)性質(zhì)，還是住宅性質(zhì)，只要能住，就毫不猶豫地掏腰包購(gòu)買(mǎi)。

一些問(wèn)題也開(kāi)始“冒泡”
　　雖說(shuō)“商改住”能為樓市分擔(dān)一些責(zé)任，但是它們的弊端也在逐漸顯現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)認(rèn)證就是最大的問(wèn)題，由于是商業(yè)用地改建成住宅，性質(zhì)沒(méi)有改變，消費(fèi)者很可能拿不到產(chǎn)權(quán)證，再加上商業(yè)用途的土地產(chǎn)權(quán)一般為40年或者50年，如何續(xù)期尚無(wú)明確政策，法律上對(duì)這些問(wèn)題都沒(méi)有明確的規(guī)定和限制。
　　再如，由于土地性質(zhì)的原因，“商改住”房屋每年都要征收房產(chǎn)稅，一套100萬(wàn)元的“商改住”房，每年要交8400元的稅。而商業(yè)性用房的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)也明顯高于住宅，這樣就增加了住房的成本，加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。
　　“商改住”是一個(gè)統(tǒng)一的矛盾體，往前一步是開(kāi)闊的平原，退后一步是萬(wàn)丈深淵，如何抉擇，就要看政府對(duì)商業(yè)住房的改造程度了，我們希望政府好的舉措能夠成為推動(dòng)樓市合理發(fā)展的一劑長(zhǎng)期有效的“強(qiáng)心劑”，而不是只圖一時(shí)快感的“搖頭丸”。
　?。ㄋ逊康禺a(chǎn)博客——賈臥龍：中華房商合作聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席）