日常生活

房?jī)r(jià)與地價(jià)：雞和蛋的故事

更新時(shí)間:2018-03-19 12:40:58 來源：qugla.com 編輯：本站編輯　已被瀏覽 次 查看評(píng)論
張家界旅游網(wǎng) 公眾微信號(hào) 真所謂世事無常。2007年國內(nèi)房?jī)r(jià)高企,老百姓因買不起房而怨聲載道;可進(jìn)入2008年,房?jī)r(jià)卻突然掉頭,跌得慘,又令開發(fā)商苦不堪言。前年夏天,深圳一家房地產(chǎn)公司的老總約見我,說深圳房?jī)r(jià)下跌近半,成交量萎縮得厲害,問我對(duì)今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么看?我答他,今天的房?jī)r(jià)取決于人們對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期,金融危機(jī)打擊了人們的信心,房?jī)r(jià)要跌不奇怪,隨著經(jīng)濟(jì)回暖,房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)漲。但怎么也想不到,去年房?jī)r(jià)又一路瘋漲,漲得讓人目瞪口呆。
三年前我曾撰文說,中國的房?jī)r(jià)十年后必降,而近幾年還會(huì)漲。盡管我有心理準(zhǔn)備,但實(shí)話說,去年房?jī)r(jià)上漲之快仍讓我大感意外。據(jù)說目前一線城市的房?jī)r(jià),均已超過了2007年的高點(diǎn)。為穩(wěn)定民心,最近國務(wù)院又不得不出臺(tái)政策抑制房?jī)r(jià)。有趣的是,人們兩年前批評(píng)高房?jī)r(jià),當(dāng)時(shí)矛頭是指向開發(fā)商;可這次房?jī)r(jià)上漲,很多人說是因?yàn)榈胤礁恪巴恋刎?cái)政”抬高了地價(jià)。千夫所指,于是“土地財(cái)政”也就成了眾矢之的。
恕我先不對(duì)“土地財(cái)政”作評(píng)論,這里要討論的是,究竟是高地價(jià)推高了房?jī)r(jià)?還是高房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)?表面看,這問題不簡(jiǎn)單,很有點(diǎn)像“雞”與“蛋”的關(guān)系,雞生蛋,蛋生雞,但世上到底是先有雞還是先有蛋,的確難以說明白。不過從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看,高房?jī)r(jià)與高地價(jià)誰因誰果,我倒認(rèn)為可以說清楚。但前提是大家要遵從經(jīng)濟(jì)分析的邏輯,不能只看表象忽略本質(zhì)。
　　有官方數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)下地方預(yù)算外收入中,土地出讓金差不多要占一半。而另據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強(qiáng)先生稱,目前地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例高達(dá)59%,由此推斷,他認(rèn)為是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)。我沒研究過房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資料,相信任先生不會(huì)說假話。但即便如此,我也不同意任先生的推斷。不錯(cuò),房子非空中樓閣,它要蓋在土地上,地價(jià)高,蓋房子的成本會(huì)高。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)說,成本高未必一定會(huì)推高房?jī)r(jià),不然,我們?cè)趺唇忉?008年開發(fā)商成本未變而房?jī)r(jià)大跌呢?
　　說我自己親歷的一件事。前年10月,一位在成都做區(qū)長的朋友打電話給我,問房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)漲。我問他為何問這個(gè)問題,他說房?jī)r(jià)不漲地價(jià)漲不了,區(qū)財(cái)政的日子不好過。2007年,成都地價(jià)每畝可賣300萬至500萬,而到了2008年下半年100萬也賣不出。讀者聽明白了么?我這位區(qū)長朋友一語道破,原來是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià),而不是相反地價(jià)推高房?jī)r(jià)。其實(shí),現(xiàn)實(shí)生活里這樣的例子很多:比如鋼材漲價(jià)必帶動(dòng)鐵礦石漲價(jià);紡織品漲價(jià)必帶動(dòng)棉麻漲價(jià);糧食漲價(jià)必帶動(dòng)化肥漲價(jià)。總之,是下游產(chǎn)品漲價(jià)帶動(dòng)上游產(chǎn)品價(jià)格上漲。
　　當(dāng)然,上游產(chǎn)品漲價(jià)推高下游產(chǎn)品價(jià)格的情況也是有的,但前提是下游產(chǎn)品供不應(yīng)求,市場(chǎng)有漲價(jià)空間;否則,若下游產(chǎn)品過剩,上游產(chǎn)品漲價(jià)只會(huì)推高下游產(chǎn)品成本,但價(jià)格卻漲不了。請(qǐng)問有誰見過,過剩產(chǎn)品能夠賣高價(jià)的呢?若再想深一層,即便下游產(chǎn)品短缺,價(jià)格上漲也是需求拉動(dòng),與成本無關(guān)。房地產(chǎn)本身就是最好的例子,人們看到的現(xiàn)象,似乎是地價(jià)推高了房?jī)r(jià),其實(shí)不然,假若房產(chǎn)的需求不足,地價(jià)再高房?jī)r(jià)也不會(huì)漲。
　　是的,房?jī)r(jià)上漲說到底只能由需求拉動(dòng)。想想2008年房?jī)r(jià)吧。從成本看,開發(fā)商應(yīng)該都是2007年前買到的地,地價(jià)絕對(duì)不低,可前年房?jī)r(jià)為何會(huì)大跌呢?原因是金融危機(jī)改變了人們的收入預(yù)期,對(duì)房產(chǎn)的需求下降了。不妨再設(shè)想一下,假如有甲、乙兩個(gè)開發(fā)商在同一地段建房,由于買地時(shí)間不同,甲買地早,地價(jià)不及乙的一半。盡管成本差別大,但若乙的房子每平方米賣2萬,甲會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)低而每平方米只賣一萬么?當(dāng)然不會(huì)。
　　很清楚,只要商品房供短缺,地價(jià)無論高低房?jī)r(jià)都會(huì)漲。而由此引出的政策含義是,平抑房?jī)r(jià)應(yīng)增加房屋供給而不是打壓地價(jià)。房供短缺的局面不改變,打壓地價(jià)只會(huì)增加開發(fā)商利潤,房?jī)r(jià)不會(huì)降。這樣看,那種指望打壓地價(jià)來降低房?jī)r(jià)的想法,不過是人們的一廂情愿,政府若一旦采納,對(duì)開發(fā)商來說當(dāng)然正中下懷,而對(duì)消費(fèi)者無異水月鏡花,到頭來怕是竹籃打水一場(chǎng)空。
　　回頭再說“土地財(cái)政”。近來人們口誅筆伐,對(duì)“土地財(cái)政”多有批評(píng)。大家不滿意高房?jī)r(jià)我理解,但說是政府故意抬高地價(jià)我不贊成。要知道,如今房地產(chǎn)用地一律招拍掛,地價(jià)由開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)決定。既然是競(jìng)價(jià),有人肯出高價(jià)政府怎么能賣低價(jià)呢?退一步說,倘若政府真的高價(jià)不賣而賣低價(jià),你會(huì)怎么想?是否會(huì)懷疑主事官員有貓膩?還有一種批評(píng),說地價(jià)飆升是因?yàn)榈胤秸拔娴叵邸?。這聽起來似乎在理,可問題是土地稀缺,若不加控制,政府一次性都低價(jià)賣掉,將來蓋房怎么辦?那時(shí)候地價(jià)豈不更高?
　　其實(shí),中國的土地財(cái)政問題,追根溯源,是與1994年國家啟動(dòng)分稅制改革有關(guān)。1993年,中央和地方財(cái)政收入在全部財(cái)政收入的占比分別為22%和78%,而到了1994年,則分別變?yōu)榱?5 .7%和44.3%。就是說,分稅制改革后地方財(cái)政收入占比下降了30%。麻煩在于,地方的收入份額少了,可上頭千條線,地方一根針,要負(fù)擔(dān)的事卻沒少。處處要花錢,而巧婦難為無米之炊,不得已,所以地方政府只好做土地文章。捫心自問,假若你在地方為官,恐怕也會(huì)這么做吧。.
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