“樓”曼曼其修遠(yuǎn)兮 房價上下待“求索”

“樓”曼曼其修遠(yuǎn)兮 房價上下待“求索”
——盤點2011上半年樓市關(guān)鍵詞
本報特約撰稿. 吳鳳姣
盤點一：央行幾度加息，迫不及“貸”還是虛席以待？
　　越來越久的貸款審批時間，銀行首套房貸款難，二手房貸款難上加難……購房者對于“不收緊不痛快”信貸收緊可謂深有感觸。
　　2011年以來，央行三度加息，也將本輪加息延伸至第五次。
　　央行數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，人民幣貸款增長3.53萬億元，同比少增4737億元。盡管6月數(shù)據(jù)尚未公布，但受存款準(zhǔn)備金調(diào)至歷史高位、6月末日均存貸比考核等因素影響，6月信貸投放難以出現(xiàn)反彈。
　　6月14日，中國人民銀行宣布，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這是央行連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。調(diào)整后大中型金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了21.5%的歷史高位。
　　除了存款準(zhǔn)備金率大幅上調(diào)，讓購房者“傷不起”的還有不斷上漲的利率和不斷增加的首付成數(shù)?！?br /> 　　2月8日，央行2011年第一次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點。
　　2011年4月6日，央行2011年第二次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
　　2011年7月7日，央行2011年第三次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，存款一年期達(dá)到3.5%，貸款一年期以上達(dá)到6.56%。
　　一方面存款準(zhǔn)備金率上調(diào)讓銀行可用資本減少，另一方面利率卻不斷上漲，讓各大銀行惜貸、限貸的傾向非常嚴(yán)重。
　　隨著信貸渠道收緊，房企被迫尋求其他資金出路，公積金貸款成為拓展銷售回款的重要通路，在業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)在放開公積金貸款政策，相當(dāng)于給久旱的資金庫引進(jìn)了一汪清水，不過，到底是及時雨還是杯水車薪，目前仍然有待觀察。

盤點二：政策“溫柔一刀”，昏迷了一個樓市的預(yù)期
　　進(jìn)入2011年，樓市調(diào)控政策的密集出臺讓關(guān)注者目不暇接。
　　1月26日，新國八條出臺，明確規(guī)定二套住房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，停購三套房等一系列調(diào)控政策，調(diào)控力度可謂空前，“限購令”也逐漸落地成為“江湖暗號”，迅速蔓延全國各地，再一次破滅了購房者等待政策放松的幻想泡沫。
　　1月27日晚，國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，上海市和重慶市的試點方案同時亮相。根據(jù)方案，兩地均于1月28日開始正式實行征收辦法。
3月，國務(wù)院在今年房地產(chǎn)調(diào)控1號文件中提到了各地要在3月下旬前提交各地的房價調(diào)控目標(biāo)。大限之前，引來猜測一片。
　　4月底，國家發(fā)改委規(guī)定“商品房明碼標(biāo)價”措施5月1日起開始實施，“一房一價”成為目標(biāo)。只是調(diào)控不放松的同時，政策難落實的問題依然存在。
　　5月，中國社科院在京發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》稱，今年中國房地產(chǎn)政策調(diào)控將面臨攻堅戰(zhàn)，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能被迫陸續(xù)出臺。藍(lán)皮書建議相關(guān)部門整合房地產(chǎn)開發(fā)與交易環(huán)節(jié)稅費，全面開展房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點應(yīng)在“十二五”期間加快向全國推廣。
　　每當(dāng)新政策一出，房地產(chǎn)市場就會一石激起千層浪，市場各方表情各異，掙扎、逃避、屈服……相同的是，各方都在政策調(diào)控中探討、觀望，進(jìn)而進(jìn)入“沉溺”狀態(tài)。有人認(rèn)為，經(jīng)歷了長期、眾多的樓市調(diào)控，下半年或?qū)②吘?，而面對政策一次次浮出水面，下半年樓市到底何去何從，我們還不得而知。
　　2011年上半年，在我們對房地產(chǎn)政策進(jìn)行盤點的同時，各地對上半年樓市狀態(tài)及未來樓市走向也進(jìn)行了一系列評論：
　　土地率先轉(zhuǎn)向買方市場，面粉將拖累面包？
　　《證券日報》在《盤點2011上半年樓市，價格拐點或已出現(xiàn)》一文指出：
　　隨著政策效果的逐漸發(fā)酵，下半年房地產(chǎn)市場有可能從目前“策略性降價”轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的價格下調(diào)，真正的“價格戰(zhàn)”或?qū)⑸涎荨?br /> 　　《2011年1-6月全國130個城市土地市場交易情報》報告顯示，1至6月全國130個城市共成交土地9511宗，成交土地面積43759萬平方米，同比增加24%；其中住宅類用地成交面積16179萬平方米，同比減少6%。成交價格方面，1至6月，全國130個城市成交樓面均價為1061元/平方米，同比下跌20%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1451元/平方米，同比下跌13%。住宅用地每月成交樓面均價均低于去年同期。
　　據(jù)對全國130個城市的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2011年1月至今，全國130個城市土地出讓金為7524億元，去年同期土地出讓金收入為7875億元，今年與去年同期相比下跌了5.5%。而2010年全年全國土地出讓金高達(dá)2.9萬億元。今年上半年土地市場持續(xù)冷淡，土地出讓收入明顯下降。

　　保障房資金能否籌集，關(guān)系到下半年樓市是否動蕩？
　　《青年時報》在《經(jīng)濟(jì)學(xué)家論劍2011年：下半年樓市將會有些動蕩》一文指出：
　　從長期來看，中國房地產(chǎn)市場爆發(fā)式增長的機會基本消失了。今后10年，房地產(chǎn)市場都將維持平穩(wěn)地持續(xù)發(fā)展。長期量穩(wěn)價升，但沒有專業(yè)經(jīng)驗，不顧產(chǎn)品質(zhì)量，建一堆樓盤就能掙大錢的時代已經(jīng)過去了。
　　預(yù)估今后10年商品房每年銷售面積大約在10億到12億平米，銷售金額增長的可能更多一些。但從中期來看，房地產(chǎn)行業(yè)需要認(rèn)真反思，國內(nèi)目前在建的面積已經(jīng)接近40億平米，而現(xiàn)階段每年銷售的面積只有8億到10億平米。
　　下半年樓市會有些動蕩，原因在于地方政府建保障性住房的資金有可能入不敷出。今年建1000萬套保障房，第一地方政府財政增長有限，第二向銀行借錢有限，第三投融資被清理了，第四土地的可供性也不是很大。因此可以說政府是想建設(shè)保障房，但是很難，為什么？缺錢！

　　下半年樓市或?qū)⒕S持穩(wěn)中有升
　　《淘房屋》中《2011年下半年樓市預(yù)估》一文指出：
　　下半年樓市還是存在很大的上升壓力，在這種情況下，除非貨幣政策放棄“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)而“從緊”，當(dāng)局的調(diào)控政策很難改變或放松。不過從過去一年的經(jīng)驗看，未來調(diào)控目標(biāo)還是會以防止房價過快上漲為目標(biāo)，其對樓市的影響是防止暴漲，維持緩中有升。也就是說，雖然樓市調(diào)控表面看對樓市是利空，當(dāng)然短期也的確是這樣，但從更遠(yuǎn)的角度去看，調(diào)控是有利于樓市健康發(fā)展的，起碼是有利于樓市暫時保持穩(wěn)定的，因為這種泡沫化的樓市最怕的就是暴漲暴跌的大幅波動。 總的說來，下半年的樓市還將維持過去一年內(nèi)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，甚至上行動力更大一些。

　　2011年的上半年，被很多人認(rèn)為可能是“有史以來”政策浪花最多、最急、最猛的半年。政策頻出的背后，是成交的下降和觀望的蔓延。下半年的樓市走勢如何，則依然是個未知數(shù)……
　　等待與出手還在繼續(xù)拔河，但已不再那么“較真”。房價下降的預(yù)期與央行加息不能阻止部分買房者的腳步，需要住房還得買，不論是“丈母娘需求”，還是“先下手為強”的思索，艱難的抉擇似乎都不重要了。

盤點三：保障房計劃，弱勢群體的“奶酪”能否“充饑”？
　　2011年初，國家將今年的保障房建設(shè)目標(biāo)大幅提高到1000萬套，并與各地政府簽定“軍令狀”，將任務(wù)完成情況納入對地方政府的考核之中，進(jìn)一步讓保障房政策成為樓市調(diào)控時代的另一只強硬的手。
　　3月6日下午，十一屆全國人大四次會議在人民大會堂三樓金色大廳舉行記者會，由國家發(fā)展和改革委員會主任張平、副主任朱之鑫、徐憲平就“十二五”規(guī)劃綱要答記者問。國家發(fā)改委副主任徐憲平表示，“十二五”規(guī)劃把保障和改善民生擺在一個十分重要和突出的位置，未來五年，要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。
　　“五一”期間，中央領(lǐng)導(dǎo)先后到保障房小區(qū)、建設(shè)工地考察慰問，從開工建設(shè)、資金籌集、土地供應(yīng)、監(jiān)督檢查等方面，對1000萬套保障房建設(shè)進(jìn)展情況追蹤，并強調(diào)保障性住房建設(shè)是一項重大民生工程，也是一項重大民心工程。
　　而近期，繼2011博鰲房地產(chǎn)論壇對保障房問題爭論之后，國務(wù)院再次提出了包括保障性住房建設(shè)貸款支持政策、稅收政策、住房限購措施等五項鞏固和加強樓市調(diào)控效果的新措施，其中提出要確保年底完成1000萬套保障性住房的開工建設(shè)。
　　截至6月底，全國保障性住房新開工超過500萬套，超過全年目標(biāo)任務(wù)的50％。在建保障性住房預(yù)計年內(nèi)建成400萬套以上。保障房建設(shè)，讓民生工程力度增強，算是對低收入群體在樓市調(diào)控時代的一種額外補給，保障房也因此成為無望購房者用以“充饑”的“奶酪”。
　　后記：
　　2011年上半年，在調(diào)控政策的步步緊逼之下，樓市溫度也隨之波動。年初“新國八條”橫空出世，把“限購”推向全國，并上調(diào)了二套房貸；而后的三次加息更是從資金方面加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度；“新建住房價格控制目標(biāo)”制度的確立和“一房一價”等直接干預(yù)房價的政策出臺，則彰顯了政府樓市調(diào)控的決心。
　　今年上半年，由于限購政策在主要城市的實施，投機資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市房地產(chǎn)市場。一時間，這些城市房價一路看漲，旅游概念、養(yǎng)老概念城市的房產(chǎn)，更是領(lǐng)漲全國。在基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善的情況下，房價卻已向一二線城市看齊。這引起了住建部以及國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的“高度敏感”，決策層擔(dān)心，一線城市因限購而擠出的投機資本進(jìn)入人均收入、購房支付能力更低的二三線、中小型城市，將導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)與社會風(fēng)險。因此，新一輪限購不可避免。
　　一直以來，張家界在堅持實施國家各項房地產(chǎn)政策的同時，抓住發(fā)展契機，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持良好發(fā)展勢頭。上半年，我市已安排廉租住房項目7個，1500套；主體封頂2個項目，358套。已安排經(jīng)濟(jì)適用住房項目4個，2149套，其中849套正在基礎(chǔ)施工；已落實公共租賃住房項目2個，309套；已安排城市棚戶區(qū)改造任務(wù)指標(biāo)1307戶，目前，已簽安置協(xié)議1001戶，安置房已開工853套。保障性住房完成情況理想。
　　同時，據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，市城區(qū)新建住宅商品房均價為3050元/ m2，漲幅為3.86%。而根據(jù)物價局的價格形式分析顯示，自去年下半年以來，隨著建材價格及人工工資的大幅上漲，我市上半年市城區(qū)小高層商品房均價為3170元/ m2 ，上漲7.45%，在年初確定的可控目標(biāo)范圍內(nèi)（今年新建商品房價格漲幅控制目標(biāo)為15%）。
　　而通過市場走訪，感嘆張家界房價上漲太快的市民也不少。二三線城市特別是旅游概念、養(yǎng)老概念城市的房產(chǎn)，讓房價領(lǐng)漲全國，引起國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的重視，國務(wù)院要求房價上漲過快的二三線城市也要執(zhí)行限購政策同步，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪的限購城市的名單。
　　張家界作為旅游城市及發(fā)展中的三線城市，是否會被“誤傷”，或在未來被列入限購城市的名單？雖然張家界房價漲幅在可控范圍內(nèi)，樓市“限購令”、央行加息也讓張家界樓市受到影響，但由于旅游市場的整體升溫，以及我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大的優(yōu)勢，目前看來，下半年張家界房地產(chǎn)業(yè)可能依舊呈現(xiàn)逆勢發(fā)展的態(tài)勢，這讓我市在未來也存在被政策“誤傷”的隱憂。