賈臥龍：樓市低迷哪些房子先降價(jià)？

房產(chǎn)調(diào)控半年以來(lái)，效果已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，樓市成交量持續(xù)低迷，北京等一線城市調(diào)控更是進(jìn)入白熱化的階段，存貨量激增，供應(yīng)量創(chuàng)新高。除了成交量的萎縮，隨著調(diào)控的繼續(xù)深入，開(kāi)發(fā)商還將面臨更加艱難的融資困境，而在后有保障房的追兵下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承受的壓力勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步加大。不管開(kāi)發(fā)商愿意與否，整體而言房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道已經(jīng)是大勢(shì)所趨，那么，在房?jī)r(jià)回歸理性的過(guò)程中，哪些房子會(huì)率先降價(jià)呢？
一線城市郊區(qū)房領(lǐng)“跌”
　　既然是回歸理性，那些價(jià)格和價(jià)值嚴(yán)重背離的樓盤勢(shì)必會(huì)最先遭到糾正，一線城市郊區(qū)房正是其中最明顯的代表。全國(guó)樓市中一線城市樓市受調(diào)控影響最大，一旦調(diào)控顯效，自然會(huì)最先發(fā)生變化，而一線城市房?jī)r(jià)的松動(dòng)會(huì)最先從被高估的郊區(qū)房松動(dòng)。
　　以北京郊區(qū)通州為例，高峰時(shí)，通州區(qū)域商品住宅價(jià)格居然與CBD地區(qū)的價(jià)格接近，無(wú)論是地理位置還是周邊配套而言，通州樓市與CBD地區(qū)均相距甚遠(yuǎn)，通州樓市價(jià)值之前存在被嚴(yán)重放大的情況。調(diào)控潮水襲來(lái)，僅憑幾個(gè)“概念”熱炒的通州樓市很快被暴露在沙灘之上，一月之內(nèi)房?jī)r(jià)每平米即下跌了3000元，降幅達(dá)16.7%。然而這不是個(gè)例，除了通州，大興、房產(chǎn)等北京郊區(qū)樓市同樣面臨著這一問(wèn)題，早前幾經(jīng)炒作的高房?jī)r(jià)已經(jīng)透支其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，非理性的上漲不可避免面臨回調(diào)，從而領(lǐng)跌北京樓價(jià)，其他一線城市房?jī)r(jià)同樣會(huì)最先從郊區(qū)房領(lǐng)跌。
二手房大戶型先“摔”
　　春江水暖鴨先知，與開(kāi)發(fā)商尤其是實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商相比，二手房房主顯得力量單薄得多，因而對(duì)樓市調(diào)控也顯得尤為敏感，遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商那么耐壓抗壓。相比之下，開(kāi)發(fā)商更有條件“死扛硬撐”，況且還可以采取各種措施促進(jìn)銷售，而一旦不堪重負(fù)，二手房只有降價(jià)一條路可走，價(jià)格因此容易松動(dòng)。
　　二手房中的大戶型房會(huì)最先遭到拋棄率先降價(jià)，在歷次房產(chǎn)調(diào)控中，大戶型受的影響都很大。有能力購(gòu)置大戶型的置業(yè)者一般都是改善型需求，而在此次樓市調(diào)控中，改善型需求倍受打擊。先是二套房“限購(gòu)令”的出臺(tái)將很多改善型置業(yè)者一刀切出，沒(méi)有資格購(gòu)買。后又有“新國(guó)八條”對(duì)二套房首付的加碼，直接增加了置業(yè)成本，更多改善型需求尷尬被卡。大戶型房總價(jià)本來(lái)就高，二手房大戶型還要支付更多的稅費(fèi)，隨著購(gòu)房貸款首付比例與貸款利率的日漸提高，大戶型買家面臨著越來(lái)越不能承受的資金壓力，不得不望房卻步，放棄大戶型，被迫去選擇總價(jià)較低的中小戶型房源。
　　調(diào)控正在繼續(xù)，樓市依然在博弈，一旦降價(jià)潮水真正澎湃而來(lái)，優(yōu)勝劣汰的鐵律下，估計(jì)會(huì)沿著從一線城市到二三線城市，郊區(qū)到中心區(qū)，二手房到新房，大戶型到中小戶型的路線蔓延。

　?。ㄋ逊康禺a(chǎn)博客--賈臥龍：中華房商合作聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席）