地方建設(shè)保障房仍有三大瓶頸待破

　　隨著樓市調(diào)控的日漸深入，作為重要調(diào)控手段之一的保障房建設(shè)受到熱捧，各地方政府都制訂了龐大的保障房建設(shè)計劃，眾多龍頭房企也表現(xiàn)踴躍。然而目前保障房建設(shè)還稱不上一帆風順。根據(jù)多家券商研究機構(gòu)近期對多個省市的保障房建設(shè)進行的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前各地保障房建設(shè)存在最主要的三個瓶頸亟待突破，而這也直接關(guān)系到保障房建設(shè)的落實和整個調(diào)控效果的深化。

　　瓶頸之一：資金來源
　　根據(jù)中央計劃，我國今年將建設(shè)1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，并計劃整個“十二五 ”期間建設(shè)3600萬套保障性住房，使保障性住房的覆蓋率達到20%。
　　4月中旬，瑞銀證券前往中部和東部具有代表性的省市進行保障房建設(shè)實施情況的調(diào)研。而保障房的建設(shè)資金問題是調(diào)研過程中瑞銀證券關(guān)注的焦點之一。
　　“經(jīng)適房和配套商品房是保障房中開發(fā)商最愿意參與的，因為建成后政府大多全部回購，開發(fā)商資金可以很快抽離。而租賃性保障房的建設(shè)資金最成問題?！币晃粎⑴c上海保障房建設(shè)的政府部門工作人員向記者介紹。瑞銀證券的調(diào)研結(jié)果也證實了這一點。在其調(diào)研的城市中，由于公租房的租金收益率過低，政府在公租房建設(shè)的實際支出的比例較低，最終資金來源仍是城市開發(fā)公司從銀行得到的貸款。
　上海徐匯區(qū)首個公租房項目將于今年10月動工，而建設(shè)資金至今尚未到位，還在與銀行商談貸款事宜。一位內(nèi)部人士透露，銀行要求區(qū)政府說明貸款的還款來源，否則就不能提供貸款。而公租房項目短期內(nèi)無法回籠租金，更無法獲利，因此區(qū)政府正考慮能否將公租房項目的商業(yè)部分從10%的配比提升到20%，并考慮出售，以此獲得銀行貸款。
　　由此，資金來源仍是保障房的主要瓶頸。從瑞銀調(diào)研情況來看，建立新的融資平臺可能成為地方政府解決資金問題的主要方式，預計會誕生一批作為保障房建設(shè)融資平臺的城投公司。

　　瓶頸之二：產(chǎn)權(quán)歸屬
　　公租房建設(shè)資金的瓶頸其實與產(chǎn)權(quán)歸屬有關(guān)，產(chǎn)權(quán)問題也已經(jīng)成為制約保障房建設(shè)落實的另一大瓶頸。
　目前除了重慶明確公租房產(chǎn)權(quán)可有條件的出售外，其余各地均規(guī)定公租房只租不售，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。莫尼塔（上海）投資發(fā)展有限公司近期前往重慶對公租房開發(fā)模式進行了專項調(diào)研，調(diào)研人員發(fā)現(xiàn)，重慶專門成立了幾家公租房平臺公司，通過住房出租、商業(yè)租售、住房流轉(zhuǎn)等手段解決信貸償還的難題，其核心創(chuàng)新在于允許公租房在恰當條件下在特定市場中出售。
　　“從我們跟開發(fā)企業(yè)的溝通中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)是否愿意參與公租房的建設(shè)，很大程度上取決于公租房產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，也就是可不可以出售?！币晃粎⑴c上海公租房建設(shè)的人士說。有房企表示，只要政府明確公租房可售的年限，哪怕是10年、15年后才能賣，房企都愿意參與。
　　不過，在瑞銀證券的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于出售條件的種種限制和公租房產(chǎn)權(quán)的殘缺，重慶模式5年后的銷售情況有很大不確定性，保障對象是否愿意購買公租房目前尚不確定。不過，重慶模式仍是目前解決公租房資金來源的創(chuàng)新性嘗試，未來各地仍有公租房產(chǎn)權(quán)政策變化和調(diào)整的可能性。

　　瓶頸之三：退出機制
　　除了公租房之外，即便是政府承諾回購的經(jīng)適房和配套商品房，如今也遇到了資金退出的問題。在中國指數(shù)研究院近期舉行的一次保障房建設(shè)座談會上，上海綠地集團一位參與保障房建設(shè)的企業(yè)人士透露，目前上海青浦區(qū)就出現(xiàn)了原本政府承諾100%回購的保障房，現(xiàn)在可能不回購了，而是提供給企業(yè)一份有資格購買此類保障房的銷售對象名單，由房企自行銷售。企業(yè)最擔心的是，政府不回購保障房的做法在全市范圍內(nèi)普及。
　　從機構(gòu)調(diào)研了解到的情況來看，保障性住房建設(shè)具有政治上的保證，地方政府完成保障性住房建設(shè)任務(wù)的態(tài)度很明確，但是不同的地區(qū)有不同的模式?！伴_發(fā)商和代建企業(yè)在保障房建設(shè)上投入的資金如何退出，是決定企業(yè)參建保障房的重要因素?！庇袡C構(gòu)分析師告訴記者，而企業(yè)的參與程度將直接影響保障房建設(shè)在各地的最終落實。