經(jīng)過(guò)一系列的樓市新政調(diào)控，2010年的樓市可謂是變幻莫測(cè)，經(jīng)歷頗多。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控的軌道上一波三折，房貸首付上調(diào)、房產(chǎn)稅改革等浪潮不斷侵襲，限購(gòu)令也實(shí)時(shí)浮出水面，成為樓市關(guān)注焦點(diǎn)之一。越來(lái)越多的人開(kāi)始深入探究樓市限購(gòu)令，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，對(duì)投資置業(yè)給予一定引導(dǎo)。在此，我們也對(duì)眾多觀點(diǎn)進(jìn)行梳理綜合，希望可以對(duì)眾多關(guān)注者或置業(yè)者提供一些有利信息。
觀點(diǎn)一：“限購(gòu)令”頻出暗示地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)
今年4月30日，北京出臺(tái)了首個(gè)限購(gòu)令；9月30日，深圳出臺(tái)第二個(gè)，此后限購(gòu)令迅速推廣，廈門(mén)、上海、寧波、福州、杭州、南京、溫州、天津、海口、廣州、三亞、大連等，均出臺(tái)了相應(yīng)的限購(gòu)令。眾多城市陸續(xù)發(fā)布限購(gòu)令，成為本輪房地產(chǎn)二次調(diào)控的主要焦點(diǎn)。嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，在樓市成交上，立刻見(jiàn)到了效果。國(guó)慶后一周，北京、深圳等地樓市交易數(shù)據(jù)顯示，受新政影響，成交量環(huán)比大跌約六成。同時(shí)，限購(gòu)令引發(fā)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間糾紛不斷，新一輪退房潮隱現(xiàn)。
與此同時(shí)，房產(chǎn)稅的改革也在不斷醞釀?？傮w而言，市場(chǎng)認(rèn)為如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，政府有可能出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，在房產(chǎn)稅的靴子未落地的情況下，難言“利空出盡”。
盡管房地產(chǎn)調(diào)控有升級(jí)的可能，但市場(chǎng)對(duì)此的預(yù)期是相對(duì)充分的。在9月中旬的調(diào)查顯示，46.51%私募認(rèn)為如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，國(guó)家會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策來(lái)打壓房?jī)r(jià)，僅有6.98%私募認(rèn)為國(guó)家不會(huì)更加嚴(yán)厲的打壓，46.51%私募持不確定態(tài)度，認(rèn)為需要進(jìn)一步觀察。超過(guò)四成的私募認(rèn)為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有可能進(jìn)一步“升級(jí)”。值得注意的是，多數(shù)私募認(rèn)為二次調(diào)控不會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是上一輪房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于經(jīng)濟(jì)的沖擊，市場(chǎng)已經(jīng)作了較為充分的預(yù)期；同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控的空間也有限。因此，即使未來(lái)有新的政策出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)的沖擊也相對(duì)有限。相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)擠出的資金，以及升值背景下涌入的熱錢(qián)，將可能導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩行情繼續(xù)保持?！ ㄖ胸?cái)網(wǎng)）
觀點(diǎn)二：限購(gòu)房政策恐適得其反
對(duì)于過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，運(yùn)用行政、法律與市場(chǎng)的手段進(jìn)行調(diào)控未嘗不可，但最近出臺(tái)的限購(gòu)房政策以一刀切的行政手段，違背市場(chǎng)規(guī)律之事，結(jié)果將是，既無(wú)法達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的，還會(huì)顛覆房地產(chǎn)新政理該蘊(yùn)含的基本價(jià)值觀。
根據(jù)各城市出臺(tái)的限購(gòu)房政策，不管是尚未購(gòu)房的居民，還是擁有多套住房的居民，一律可以再購(gòu)一套新商品房。與其說(shuō)這是對(duì)房地產(chǎn)投資的抑制，不如說(shuō)是對(duì)投資者的鼓勵(lì)：他們不必多付出成本，還能夠再擁有一套住房的購(gòu)買權(quán)。沒(méi)有已購(gòu)房基數(shù)的限定，限購(gòu)政策反而成為拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。
9月29日新政出臺(tái)后，大部分城市商品房成交量急挫，但價(jià)格依然堅(jiān)挺。這說(shuō)明市場(chǎng)仍處于觀望階段，在全球貨幣發(fā)行量有增無(wú)減的情況下，出臺(tái)限購(gòu)政策有害無(wú)利。
要抑制房地產(chǎn)投資，有很多合法、合理、合乎規(guī)則的辦法。如動(dòng)用貨幣手段，嚴(yán)格控制國(guó)內(nèi)的通脹壓力，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格失去上升動(dòng)力；如動(dòng)用已有的財(cái)稅手段，對(duì)擁有兩套以上住房者征收物業(yè)稅，以體現(xiàn)多占用資源者多納稅的公平原則，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到以消費(fèi)者需求為主體的健康市場(chǎng)。房地產(chǎn)新政細(xì)則要想收效，必須動(dòng)既得利益者的蛋糕，必須通過(guò)房產(chǎn)稅與貨幣手段平抑市場(chǎng)。 限購(gòu)房新政沒(méi)有區(qū)別不同的購(gòu)房階層，這種對(duì)所有居民的一刀切做法，是對(duì)政府價(jià)值觀、對(duì)市場(chǎng)效用的雙重考驗(yàn)?！ ▏?guó)際在線）
觀點(diǎn)三：住房限購(gòu)或引發(fā)四類案件激增
10月18日，南通有關(guān)民法專家在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，限購(gòu)新政可能會(huì)使審判領(lǐng)域出現(xiàn)一些新的情況和新的問(wèn)題，引發(fā)四類案件激增。..
一是房屋買賣合同糾紛有可能增多。隨著“限購(gòu)令”的實(shí)施，部分已繳納購(gòu)房定金或已支付購(gòu)房款但尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的買房人，因不符合買房條件而要求退房，部分購(gòu)房人雖符合購(gòu)房條件，但因貸款首付提高無(wú)力支付購(gòu)房款而違約，可能引發(fā)房屋買賣合同糾紛增多。..
二是離婚糾紛有可能增多?！跋拶?gòu)令”多以家庭戶為單位，因此，購(gòu)房人可能以假離婚的方式，達(dá)到分戶的目的，從而取得購(gòu)買第三套住房的資格。因此，通過(guò)民政部門(mén)或法院訴訟的方式進(jìn)行假離婚的有可能增多。..
三是借款合同糾紛有可能增多。房產(chǎn)“限購(gòu)令”的實(shí)施，將有效控制購(gòu)房投機(jī)行為，抑制需求，因此，房屋價(jià)格有可能下降。部分房屋抵押貸款的購(gòu)房人可能會(huì)因房屋貶值而無(wú)力償還貸款，導(dǎo)致借款合同案件增多。..
四是行政訴訟案件有可能增多。各地雖已出臺(tái)“限購(gòu)令”，但并未出臺(tái)實(shí)施細(xì)則進(jìn)行細(xì)化，如對(duì)實(shí)施時(shí)間、家庭戶的認(rèn)定等方面未作詳細(xì)規(guī)定，購(gòu)房人可能因房屋產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)拒絕登記而提起行政訴訟；購(gòu)房人因家庭戶口分戶問(wèn)題，可能與公安機(jī)關(guān)產(chǎn)生行政爭(zhēng)議而提起行政訴訟?！ ㄐ氯A報(bào)業(yè)網(wǎng)訊）
觀點(diǎn)四：“限購(gòu)令”使部分投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外
多個(gè)城市相繼出臺(tái)的“限購(gòu)令”，使不少具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的國(guó)內(nèi)購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)。
高力國(guó)際物業(yè)部董事王璐在接受新民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，近期限購(gòu)政策的出臺(tái)大大影響內(nèi)地投資者的國(guó)內(nèi)投資計(jì)劃，她預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將有大批內(nèi)地投資者會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外地產(chǎn)。
“近期有海外投資意向的購(gòu)房者數(shù)量明顯增加，比如在我們上周末舉辦的一個(gè)英國(guó)倫敦住宅項(xiàng)目的推介會(huì)上，當(dāng)即就有十套房源成交。雖然投資房產(chǎn)本身并不能達(dá)到移民的目的，但可以作為未來(lái)移民時(shí)個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估的一部分，這點(diǎn)吸引了不少購(gòu)房者。”王璐告訴新民網(wǎng)記者。
以加拿大為例，高力國(guó)際預(yù)計(jì)未來(lái)10～30年其房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)繁榮，其中溫哥華地區(qū)的升值空間有望達(dá)到20%～40%。而作為全球最大的移民國(guó)家之一，加拿大良好的投資環(huán)境，低抵押貸款率，寬松的信貸政策無(wú)疑將吸引大批投資者，尤其是中國(guó)內(nèi)地投資者的關(guān)注。
關(guān)于海外投資房產(chǎn)，有業(yè)內(nèi)人士指出，因?yàn)閲?guó)外租金收益率較高，加上很多國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)交易征收高額稅賦，所以購(gòu)房者在選擇購(gòu)買國(guó)外房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)更加追求長(zhǎng)期的穩(wěn)定回報(bào)?！ㄐ旅窬W(wǎng)）
觀點(diǎn)五：限購(gòu)潮令房企雪上加霜，資金緊箍咒加速房企整合
A股地產(chǎn)公司再融資已關(guān)閘一年多，近期，二次調(diào)控掀起的“限購(gòu)浪潮”令房企已然緊繃的資金鏈再度雪上加霜。一方面，今年以來(lái)不斷膨脹的土地購(gòu)置量和開(kāi)發(fā)投資額令房企的存貨值顯著上升；另一方面，信貸、信托、增發(fā)、企業(yè)債等融資形式齊收緊。限購(gòu)令下市場(chǎng)再度趨冷，房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流將面臨更嚴(yán)峻考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，部分中小開(kāi)發(fā)商很可能因資金困局而被迫降價(jià)促銷乃至面臨被整合的命運(yùn)。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，是通過(guò)大幅降低購(gòu)房按揭的杠桿率，收縮開(kāi)發(fā)商的“預(yù)售賬款”這一重要資金來(lái)源，從而減少房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上的流動(dòng)資金。幾次調(diào)控疊加效應(yīng)，幾乎導(dǎo)致樓市流動(dòng)資金減少近一半。一直以來(lái)，以定金和預(yù)售款為主的樓市流動(dòng)資金占到房企資金來(lái)源的四分之一強(qiáng)。
業(yè)內(nèi)人士指出，資金饑渴和開(kāi)發(fā)升溫并存，銷售趨冷和庫(kù)存上升并存是目前房地產(chǎn)行業(yè)的主要矛盾，而形成這些矛盾的主要原因是房?jī)r(jià)高企。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)形勢(shì)的變化不會(huì)立即反映到土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，因此，開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題也往往會(huì)“陷得很深”。
不過(guò)，從行業(yè)慣例看，資金問(wèn)題將主要集中于中小房企，部分企業(yè)很可能降價(jià)促銷甚至變賣資產(chǎn)。大型房企雖然也已出現(xiàn)資金壓力，但多數(shù)仍處于安全經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，其應(yīng)對(duì)危機(jī)和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的能力也遠(yuǎn)強(qiáng)于中小房企。而隨著調(diào)控的深入，行業(yè)洗牌和整合將加速。
——（中國(guó)證券網(wǎng)）
后記：至10月15日廣州出臺(tái)限購(gòu)令，京滬廣深四大一線城市全部實(shí)行限購(gòu)，其中，北京限購(gòu)令出臺(tái)時(shí)間最迅速，廣州最晚，卻最為嚴(yán)厲。此外，杭州、溫州、三亞、海口、天津、廈門(mén)、重慶等幾乎所有重點(diǎn)二線城市也全部出臺(tái)了類似限購(gòu)政策。
相比過(guò)去的政策調(diào)控，以限購(gòu)令為代表的二次調(diào)控更加嚴(yán)厲，更緊跟現(xiàn)實(shí)，也更彰顯了國(guó)家打壓高房?jī)r(jià)的力度與決心。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這一措施可以有效拒絕房產(chǎn)投資性客戶的介入，能夠起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲的現(xiàn)象。不過(guò)“限購(gòu)令”畢竟出臺(tái)的時(shí)間還很短，能否真正起到打壓房?jī)r(jià)的作用還有待觀察。而“限購(gòu)令”本身只直接作用于成交量，從細(xì)則生效的時(shí)段來(lái)看，更多的是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的打壓，只是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的根本原因是市場(chǎng)供求的極度不平衡，要想打壓房?jī)r(jià)，使樓市健康有序發(fā)展，還必須解決根源問(wèn)題。
（本報(bào)綜合
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