物業(yè)管理———遭遇“成長煩惱”

近年來，城市建設步伐加快，物業(yè)管理服務企業(yè)（下稱物業(yè)）也逐步走進人們的生活。記者從房管局物業(yè)科獲悉，截至目前，全市有物業(yè)52家，其中承接物業(yè)服務項目的有40家，從業(yè)人數(shù)達1300多人；全市已實行物業(yè)管理的小區(qū)110個，主要為商品住宅小區(qū)，以及部分行政辦公區(qū)和商業(yè)小區(qū)；物業(yè)管理面積已達399.69萬平方米。
物業(yè)這個順應市場需求應運而生的朝陽產業(yè)，有了存在的必然性。然而，當要求業(yè)主“花錢買服務”時，物業(yè)卻也遭遇著“成長的煩惱”。

物業(yè)良莠不齊
6月11日，走進逸臣桃源住宅小區(qū)，休閑石椅、健身器材、電子監(jiān)控等設備一應俱全，小區(qū)外溪水潺潺，行人如織，一片祥和；小區(qū)內綠草茵茵，環(huán)境優(yōu)雅，整潔寧靜。聽說記者前來調查物業(yè)管理情況，家住小區(qū)的李女士贊不絕口：“從衛(wèi)生清掃到安全保衛(wèi)，他們做得都很好。”
據(jù)逸臣物業(yè)主任助理孫琳女士介紹，該小區(qū)管理費按面積收取，1元/平方米，并且包含了電梯、二次供水價格。物業(yè)公司聘請了22名保安、17名清潔工、3名維修工和1名園林工人，為有效保障小區(qū)業(yè)主正常生活秩序提供了充分的人力資源。
然而，幾家歡樂幾家愁。6月12日下午五點，在官黎坪某小區(qū)，記者卻看到另一番景象：進入小區(qū)的大門隨意敞開，保安室卻空無一人，記者輕松地進入了小區(qū)，10多分鐘時間，陸續(xù)有送水、送煤的人員隨便出入，都無人過問。小區(qū)大門口，一個大大的垃圾桶赫然醒目，稍微靠近一點，惡臭撲鼻而來，綠化帶內更是荒草叢生、不時見到堆放的廢土和裝修廢棄物。住在該小區(qū)的居民王先生告訴記者，自從去年小區(qū)被物業(yè)接管以來，雖比不上別的小區(qū)管理好，但比以前好多了，就是治安差點，小區(qū)內的摩托車被偷好幾輛了。
記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，我市有不少小區(qū)物業(yè)狀況都與此類似，僅僅依靠聘請幾名保安、幾個保潔人員就開始行使物業(yè)的職責。據(jù)市房地產管理局物業(yè)科負責人介紹，目前在全市52家物業(yè)服務企業(yè)中，除4家外地備案企業(yè)資質為高資質（3家一級、1家二級）物業(yè)外，本地48家物業(yè)均為三級或暫定資質企業(yè)，許多物業(yè)公司在安全防范、設施維護、日常維修、客戶服務等方面與標準化物業(yè)管理存在一定差距。

業(yè)主對物業(yè)的盼望與質疑
衛(wèi)生狀況、安全保衛(wèi)、維修安裝等瑣碎的小事與百姓能否安居樂業(yè)是密不可分的，但對于目前生活快節(jié)奏的現(xiàn)代人來說，長期去做這些小事卻又太勞心費神。因此，小區(qū)業(yè)主都希望物業(yè)進駐管理。然而，當物業(yè)進駐小區(qū)時，一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)很不滿意——因問題太多而拒絕交費，物業(yè)生存艱難。
王先生入住大庸橋某小區(qū)兩年多了，他買的房子是頂樓，由于防水不好，每次下大雨時都會漏水，找到物業(yè)，被推到建設部門，找到建設部門，又被推到房管部門，找到房管部門，又被推回物業(yè)。這種被有關部門和物業(yè)來回“踢皮球”的事許多業(yè)主都有過體會，他們認為，物業(yè)管理部門根本沒有服務意識，只收錢，不辦事。
還有安全的事兒也特別讓業(yè)主鬧心。寶塔崗一小區(qū)的業(yè)主伍先生因為住在一樓，想在自家安一個防盜窗和雨陽罩，但小區(qū)物業(yè)以影響美觀為由勸阻了他，結果沒多久伍先生家中就遭竊；還有的業(yè)主摩托車停在小區(qū)內卻不翼而飛，而物業(yè)的處理很簡單：就是讓業(yè)主去派出所報案，等等這些都讓業(yè)主產生了質疑。
據(jù)記者調查了解，在我市以往開發(fā)的商品住宅小區(qū)中，大多數(shù)開發(fā)項目沒有按照《物業(yè)管理條例》等相關規(guī)定配齊物業(yè)用房，且水、電沒有由供水供電部門實行抄表到戶，造成物業(yè)接管后矛盾糾紛多。小區(qū)必須配備的道路、排水、綠化、監(jiān)控、停車場及其他附屬設施建設，都是開發(fā)商組織配套和監(jiān)管施工，公用設施設備功能不全、質量低劣等問題比較突出，物業(yè)進入后，維護成本高，業(yè)主不滿意，且維權難，投訴居高不下，引發(fā)了一些了矛盾和問題。
另外，許多開發(fā)商遺留下來的問題，比如水電相關部門的權責不明確，也都成了業(yè)主與物業(yè)之間矛盾的導火線。許多業(yè)主經(jīng)常遭遇物業(yè)、開發(fā)商和水電等職能部門之間的“踢皮球”對待。

物業(yè)與業(yè)主難求雙贏
“許多業(yè)主認為公司收了錢，就應對業(yè)主的一切問題負責，其實物業(yè)并不是包打天下”，談起業(yè)主對物管的認識，一名物業(yè)工作人員告訴記者。
6月10日，記者來到南莊坪一家小區(qū)的物業(yè)辦公室，一下午的時間，記者發(fā)現(xiàn)工作人員共接到6位業(yè)主的電話，基本上是反映家中漏水、水龍頭損壞、電視線路故障等問題，物業(yè)人員一一協(xié)調解決。“我們不但要負責保安、保潔工作，甚至業(yè)主家中的很多事我們都要過問。”該公司負責人拿起一本厚厚的記事本，上面記載著業(yè)主反映的問題。
這名負責人告訴記者，業(yè)主遇到地漏被堵、燈管燒壞等情況，第一時間都會打電話讓物業(yè)維修人員進行幫忙。然而像這樣的入室維修，業(yè)主自用部位的服務是不在物業(yè)公司服務范圍之內的，是屬于有償服務之列，可是許多業(yè)主并不這樣認為。
此外，對于物業(yè)來說，收繳物業(yè)費也并非易事。記者在我市房產管理部門了解到，全市110個物業(yè)管理項目中，只少部分項目的物業(yè)服務費收取率可以達到90%以上，而大多數(shù)項目的收取率只有70%左右。
一名已經(jīng)在物業(yè)公司工作多年的員工告訴記者，“我市物業(yè)費收繳，必須經(jīng)過物價部門核準后才可按實收取，由于部分住宅在建設時水電沒有實行抄表到戶，一些居民拒繳，很多物業(yè)公司都處于虧本經(jīng)營狀態(tài)，從而影響了服務質量的改善。而服務質量不高，則又導致居民拒交管理費。如此惡性循環(huán)，最終引發(fā)居民和物業(yè)之間的各種紛爭。”

物業(yè)規(guī)范管理在進行
物業(yè)管理是涉及民生的問題，也是影響社會和諧穩(wěn)定的大問題。如何讓我市的物業(yè)行業(yè)得到健康有序的發(fā)展，為業(yè)主們提供更好的服務呢？
市房管局物業(yè)管理科相關負責人李丹告訴記者，目前，我市已經(jīng)著手從多方面做好我市的物業(yè)管理工作。比如，建立物業(yè)交付使用前的查驗制度，在開發(fā)項目交付使用前，對物業(yè)管理區(qū)域內的公共設施設備進行全面查驗，經(jīng)查驗合格的方可投入使用；嚴格執(zhí)行市政府最近出臺的開發(fā)項目供電設施建設管理的相關規(guī)定，對住宅小區(qū)實行抄表到戶，同時協(xié)調供水部門力爭實現(xiàn)住宅小區(qū)直接抄表到戶，以減少今后物業(yè)管理中因供水供電引發(fā)的矛盾和糾紛。盡快出臺《張家界市住宅專項維修資金管理辦法》，完成房屋專項維修資金管理系統(tǒng)升級。建立物業(yè)管理項目招標投標制度，以及建立物業(yè)進入和退出機制、物業(yè)不良行為記錄制度，完善投訴懲處機制，加強市場監(jiān)管，切實解決物業(yè)服務質量低劣的問題。規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為，努力提高我市物業(yè)管理服務水平，培植一批講誠信、守信譽、善經(jīng)營的物業(yè)，打造本土物業(yè)服務品牌，為廣大業(yè)主構筑一個和諧溫馨的家園。
“希望物業(yè)服務好一點，業(yè)主理解多一點，在大家的共同努力下，逐步提高我市的物業(yè)管理服務水平，早日改變當前物業(yè)發(fā)展不均的現(xiàn)狀，破除物業(yè)成長的煩惱。”市房管局的一位負責人如是說。