合同簽訂與貸款申請

.......... 五一假期還散發(fā)著余熱，短暫的三天時間有人旅游，有人回家探親，也有人趁著假日的優(yōu)惠活動看房買家電等。對于五一購房的人來說，從購房前的準備、開始選房至今，已是決定購房的關(guān)鍵時候?？捶?，選好房之后，當然要簽訂購買合同，同時了解購房后的一系列問題，特別是貸款問題。
如何簽訂購房合同
簽訂購房合同，是所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者的權(quán)利義務盡在其中。購房者一定要逐條審查，甚至可以對照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發(fā)商的承諾進行比較，把沒有在合同書上體現(xiàn)的要求以補充條款的形式確定下來。
在簽訂購房合同時，因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。
一、 關(guān)于房屋面積方面的條款
購房按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。房屋面積有出入的情況常有，但由于業(yè)主的疏忽，最后才意識到這樣的情況，結(jié)果就是房款交了，問題遲遲得不到解決?！　?BR>二、 關(guān)于履行合同的期限與價格、收費、付款額的條款
　　購房時合同應注明房屋交付的日期，價格條款應當比較明確，同時要有約束開發(fā)商不得隨意加價的條款，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等?？勺⒚髟诤贤У膸滋熘畠?nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。
三、 關(guān)于房屋質(zhì)量的條款
　　購房者在簽合同時一定要詳細地把對房屋的質(zhì)量要求寫進合同。如：墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，房屋抗震等級以及房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。
四、 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款
　　這是購房者在簽合同中容易忽略的內(nèi)容，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應該據(jù)理力爭，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。
五、 關(guān)于違約責任的條款
包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)的延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設(shè)計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?，F(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金?！?BR>如何申請貸款
　　在簽訂合同以后，一般家庭都無法交付全款，需要貸款。但是，當購房者真正辦理貸款的時候，卻感到很茫然，這就說明他們對貸款知識的了解很不全面，而購房者對貸款知識的欠缺往往會給房地產(chǎn)開發(fā)商提供作弊的機會。因此，購房者想要在購房時辦理貸款，就必須先了解與貸款相關(guān)的常識，并選擇最適合自己的貸款方式。
通常情況下，住房貸款有三種：商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款。跟商業(yè)貸款來比，公積金貸款利率比較低，五年以上的公積金利率是3.87，商業(yè)貸款第一套房是4.16，相差2%點多；在利率方面，住房公積金會更好一些，商業(yè)貸款一般說30年，但是一般的銀行都不會貸到30年，都是20年左右，所以如果可以選擇公積金貸款的時候要選擇公積金貸款，有一些公積金的額度不夠，就可以考慮一部分用公積金貸款，一部分用商業(yè)貸款來組合。
申請貸款后有幾個需要注意的方面：
..... 一是申請貸款前不要動用公積金。如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金繳存期將發(fā)生變化，如果不滿足公積金貸款的相關(guān)對繳存期的規(guī)定，將不能申請到公積金貸款。
　　二是在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照銀行貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應超過6個月的還款額。
　　三是還貸有困難可向銀行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，且未有拖欠應還的貸款本金、利息，銀行就會受理延長借款期限申請。但是，借款期限變更按規(guī)定一般只可辦理一次。
...... 四是貸款還清后要持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)他項權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。
...... 五是申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，所以應當妥善保管合同和借據(jù)，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權(quán)利和義務。
如何選擇貸款銀行：
大部分的消費者都會選擇貸款購房，乍一看，銀行政策都差不多，但是細節(jié)上可能不一樣，作為消費者，應該詳細的了解銀行有關(guān)貸款的細則規(guī)定，根據(jù)自己的情況，挑選貸款銀行。
還款方便程度是左右貸款選擇的因素，哪家銀行的網(wǎng)點多，對自己還款來說比較方便，這個是要考慮的。
還有一點很重要，即消費者貸款的時候也應該了解銀行不同的理財產(chǎn)品，選擇適合自己的。比如說現(xiàn)在很多銀行推出新的產(chǎn)品，還款方式上，像雙周供、氣球貸等等，還有存抵貸的方式，也就是說消費者本身有資金的時候，沒有很好的理財渠道，可以把這個錢存入到還款賬務上，這個時候銀行視同你已經(jīng)還了這部分款，因為貸款利率要比一般的存款利率高很多。類似這方面的理財產(chǎn)品，消費者應該仔細的分析、比較，這樣省出來的錢也是不可小看的。
實際上，購房需注意的事項遠遠不止這些，所以購房者應當更多的關(guān)注相關(guān)信息，自主去了解相關(guān)知識，做一個智慧型的購房者。
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