政府調(diào)控決心不變樓市新政有望再推

　　對(duì)于“第二波房地產(chǎn)調(diào)控”的說(shuō)法，雖然始終沒(méi)有實(shí)質(zhì)政策佐證，但是中央有關(guān)部委和地方政府，近期頻頻出臺(tái)落實(shí)“新國(guó)十條”和穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，以及國(guó)土部與住建部近日分別密集召開(kāi)會(huì)議，圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控推出多項(xiàng)措施的舉措，被外界猜測(cè)為樓市調(diào)控新政有望推出，兩部委將率先打破僵局，引領(lǐng)樓市第二波調(diào)控。
　　一位曾參加過(guò)住建部組織的“國(guó)十條落實(shí)情況座談會(huì)”的央企有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中央層面認(rèn)為“新國(guó)十條”調(diào)控效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，需要進(jìn)一步加強(qiáng)落實(shí)工作。據(jù)知情人士透露，樓市新調(diào)控政策將在三季度發(fā)出，四季度看到效果。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控要結(jié)合現(xiàn)有的政策和取得的效果、面臨的問(wèn)題，堅(jiān)持政策連續(xù)性，以強(qiáng)調(diào)落實(shí)“新國(guó)十條”政策為主。

“樓市第二波調(diào)控”——從傳言走向現(xiàn)實(shí)
　　“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì)，再過(guò)一個(gè)季度左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整?！眹?guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史7月4日在大連舉行的全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上如是說(shuō)。徐紹史的這一表態(tài)，被外界解讀為進(jìn)一步確認(rèn)政府第二波樓市調(diào)控即將開(kāi)始的信號(hào)。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部6月24日也在青島召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)工作會(huì)，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的負(fù)責(zé)人悉數(shù)到場(chǎng)。會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，要求加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，力推二套房信息聯(lián)網(wǎng)，為貫徹落實(shí)二套房貸政策做準(zhǔn)備。
　　而國(guó)務(wù)院有關(guān)負(fù)責(zé)人日前也在一次由各省分管副省長(zhǎng)參加的工作會(huì)議上要求，“新國(guó)十條”調(diào)控已經(jīng)取得了初步的成果，下一步要抓好“新國(guó)十條”政策的具體落實(shí)工作。
　　目前，住建部、國(guó)土資源部等均在積極研究進(jìn)一步落實(shí)“新國(guó)十條”的措施。近期，寧波出臺(tái)的“二十一條”和福建省穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的“六點(diǎn)意見(jiàn)”中，均提出了外地人購(gòu)房限制政策和二套房貸政策。山東省也于近日出臺(tái)了“意見(jiàn)”，落實(shí)“新國(guó)十條”。
　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析說(shuō)，面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的膠著狀態(tài)以及坊間關(guān)于“調(diào)控趨松”的傳言，一系列的會(huì)議似乎可以作為官方的表態(tài)：中央政府調(diào)控樓市的決心不變，土地政策調(diào)控市場(chǎng)的策略仍在持續(xù)。
　　一位知情人士稱(chēng)，“中央對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題和房地產(chǎn)投資問(wèn)題十分關(guān)注?！毙乱惠喎康禺a(chǎn)調(diào)控是基于幾個(gè)方面考慮的：其一是“新國(guó)十條”政策初見(jiàn)成效，需要強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步執(zhí)行，才能見(jiàn)到效果；其二是北京等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯下降，距離“新國(guó)十條”調(diào)控預(yù)期目標(biāo)有差距。
　　從目前中央到地方的一系列動(dòng)作可以看出，樓市調(diào)控新政不再只是傳言，它已經(jīng)逐漸走向現(xiàn)實(shí)。之前的房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)量跌價(jià)滯，可能只有將樓市的全面調(diào)整繼續(xù)下去，量跌價(jià)滯才難持久，這也就意味著市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)真正的價(jià)量齊跌情況。
　　
國(guó)土部門(mén)積極參與樓市調(diào)控
　　徐紹史在6月28日召開(kāi)的第17次部長(zhǎng)辦公會(huì)上強(qiáng)調(diào)，各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，按照調(diào)控要求加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，有力有序推進(jìn)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控各項(xiàng)工作。
　　在7月4日的會(huì)議上，徐紹史再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)用地管理調(diào)控是國(guó)土資源部門(mén)當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期的一項(xiàng)重要任務(wù)。要進(jìn)一步堅(jiān)定全系統(tǒng)主動(dòng)參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心，及時(shí)調(diào)整完善以保障性住房用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃。下半年國(guó)土資源工作的重要內(nèi)容之一，就是積極參與房地產(chǎn)調(diào)控，各地國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)人要做好積極參與新房地產(chǎn)調(diào)控的準(zhǔn)備。
　　徐紹史提出了國(guó)土部門(mén)繼續(xù)參加房地產(chǎn)調(diào)控的三方面內(nèi)容：
　　一是嚴(yán)格供地計(jì)劃執(zhí)行，保證70%的土地供應(yīng)給政策性住房和中小套型商品房。
　　二是嚴(yán)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地，目前約有一半的閑置土地是由于地方政府原因造成的，國(guó)土資源部正在對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行梳理，將出臺(tái)新的政策，解決這個(gè)問(wèn)題。
　　三是嚴(yán)格土地出讓新合同的執(zhí)行問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商在土地出讓新合同當(dāng)中，與政府約定了開(kāi)竣工日期，國(guó)土部將依據(jù)土地出讓新合同對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查。
　　國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智在2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì)上指出，國(guó)土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對(duì)于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%,保證金不低于出讓最低價(jià)30%，這距離今年3月國(guó)土部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（“19號(hào)文”）中規(guī)定“競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月。
　　對(duì)于此舉，國(guó)土資源部目標(biāo)十分明確，意在控制目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商的“囤地”、“炒地”行為。
調(diào)控指向隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)
　　徐紹史表示，土地供應(yīng)政策要?jiǎng)?chuàng)新機(jī)制，不再局限于僅從滿(mǎn)足需求的方面進(jìn)行調(diào)控，要從供需雙方進(jìn)行差別化的土地、信貸政策調(diào)控。這是土地政策繼年初由“保增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“有保有壓”之后的又一次“變調(diào)”。
　　除了國(guó)土資源部以外，住建部也在積極摸底調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，加快地方房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)和預(yù)警系統(tǒng)的建設(shè)。
　　國(guó)家稅務(wù)總局正在加緊督促各地落實(shí)土地增值稅清算問(wèn)題，除了調(diào)高預(yù)征點(diǎn)以外，也更強(qiáng)調(diào)各地提出土地增值稅清算的落實(shí)日程和落實(shí)手段。
　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析說(shuō)，如果“新國(guó)十條”能得到全面落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有很大變化。而目前，部分地方政府，尤其地市級(jí)政府仍然處在“新國(guó)十條”的觀(guān)望階段。地方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已然出現(xiàn)下降勢(shì)頭，是地方政府遲遲不愿意出臺(tái)落實(shí)“新國(guó)十條”地方文件的原因，尤其是第二套住房和第三套及以上住房貸款政策的執(zhí)行，將嚴(yán)重影響地方房屋銷(xiāo)售和房地產(chǎn)投資。
　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是沖房?jī)r(jià)來(lái)的，還是沖房地產(chǎn)市場(chǎng)背后蘊(yùn)藏的金融等風(fēng)險(xiǎn)而來(lái)的，調(diào)控絕不會(huì)無(wú)功而返。這就表明了政府挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的深度與調(diào)控樓市決心。
　　每次房地產(chǎn)調(diào)控都是一場(chǎng)“角力”——政府強(qiáng)力緊縮政策與開(kāi)發(fā)商的抗調(diào)控性之間的對(duì)抗。而如今，中央政府顯然認(rèn)為是“加一把柴火”的時(shí)候了。國(guó)土資源部提出的新政策，或可視為第二波樓市調(diào)控政策的方向。
實(shí)際上，樓市第二波調(diào)控并非意味著要出臺(tái)很多新政策，“新國(guó)十條”已經(jīng)是對(duì)癥下藥的政策了。將“新國(guó)十條”中很多具體政策執(zhí)行到位，地方政府適時(shí)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，才是樓市調(diào)控新政所應(yīng)把握的內(nèi)容。而怎樣從響應(yīng)政策調(diào)控的基礎(chǔ)上做到有利應(yīng)對(duì)，保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，成為目前各地方政府及開(kāi)發(fā)商必須面對(duì)并深入思考的問(wèn)題。特別是二三線(xiàn)城市，怎樣落實(shí)新政，同時(shí)避免新政的誤傷，是目前急需解決的難題。
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