公租房：想說愛你不容易

財政部9月28日頒布的稅收新政，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)從事公租房建設(shè)和經(jīng)營。但這一政策能在多大程度上刺激開發(fā)商，又能夠?qū)ζ揭址績r起到多大作用，中國證券報采訪的多位專家對此展開了激辯。

　　難見的公租房
　　公租房是政策性保障住房體系中最重要的組成部分。但是，盡管中央政府多次強調(diào)要加快公租房等保障性住房的建設(shè)，解決夾心層的住房問題，但公租房的建設(shè)依然進展緩慢。
　　以北京市為例， 2010年北京新開工建設(shè)和收購政策性住房13.4萬套，占全市住宅開工套數(shù)的比例達到50%以上的目標。過去三年來，北京市累計開工建設(shè)政策性住房2333萬平方米、24.8萬套。但是這些政策性住房的總?cè)萘?，僅為北京市2008年全部房屋租賃市場容量的六分之一。
　　分析人士認為，當前我國公租房建設(shè)的癥結(jié)在于投資主體單一，地方政府投資力度有限，而開發(fā)商則不愿意投資這一領(lǐng)域。
　　“社會資金參與建設(shè)保障房，雖然風險很低，但利潤太少，一般企業(yè)不愿意參與，這導致公租房一直處在一個非常尷尬的地位?！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉說。
　　曾有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托我愛我家做過某區(qū)域公租房市場調(diào)研。根據(jù)規(guī)定，公共租金價格不得超過市場租賃價格的70%。在現(xiàn)在的房租和售價比情況下，租房的年收益率不超過3%，更何況，租金打7折之后的利潤率！所以，在有地方政府支持和讓利的情況下，公租房市場依然是一塊食之無味的雞肋。
　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒認為，政府興建公租房等保障性住房的力量有限，需要吸引社會各界資金進入到該領(lǐng)域。此次政策則恰好對應(yīng)于這一癥結(jié)?！肮膭钌鐣鱾€主體進入到公租房的建設(shè)中去，特別是那些建筑企業(yè)，由于具有建筑設(shè)施的優(yōu)勢，同時由于公租房免征出讓金，將會更加有吸引力?！?/P>

　　押寶“公租房”？
　　分析人士認為，對于此次鼓勵開發(fā)商進行公租房建設(shè)的稅收優(yōu)惠，可以看出未來房產(chǎn)新政的調(diào)控方向。
　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)人士在接受中國證券報采訪時表示，從當前的政策導向上看，未來我國的保障房市場以租賃為主，這就意味著公租房肯定還要加大建設(shè)力度。擴大公租房等保障性住房的市場供應(yīng)，將成為未來調(diào)控的重點。
　　華創(chuàng)證券研究員楊現(xiàn)領(lǐng)指出，此次稅收優(yōu)惠將在一定程度上擴大開發(fā)商的利潤空間。不過，對于商品房市場來說，本次優(yōu)惠措施的直接影響十分有限，更多是對市場預(yù)期的影響。因為隨著保障性住房供給力度加大，中低收入群體的購房需求將得到滿足，使得這部分群體不用被迫進入商品房市場，從而降低商品房市場價格和需求的矛盾。

　　公租房政策激辯
　　但是，也有學者質(zhì)疑此次政策對擴大房地產(chǎn)市場供應(yīng)的有效性。
　　國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，保障性住房不應(yīng)該納入房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的考慮或者手段中。實際上，稅收優(yōu)惠政策其實很難觸動開發(fā)商的“神經(jīng)”，調(diào)動不了他們參與保障性住房建設(shè)的積極性。此次政策的刺激主體應(yīng)該是各級地方政府。而且，對于保障性住房，相關(guān)部門應(yīng)該給地方政府制定強制的標準，并對政策的執(zhí)行力度進行評估，否則地方政府還是可能不作為。
　　“只有將公租房收入的利潤率提高，至少達到5%以上，才會有開發(fā)商愿意從事這個領(lǐng)域。毫無疑問，政策釋放了積極的引導信號，但是能夠使減免幅度達到多少，則有待觀察。”胡景暉說。
　　“要真正推動公租房、保障性住房的建設(shè)必須拿出國家預(yù)算，光靠稅收優(yōu)惠政策不可能實現(xiàn)?！?BR>.................................. （本版據(jù)新華網(wǎng)，文章有刪節(jié)）